بازار آریا

آخرين مطالب

سهم صفر وام مسکن از دو مصوبه سرمايه‌ساز براي بانک‌ها:

6 نارسايي تسهيلاتي بازار ملک چيست؟ مسکن

6 نارسايي تسهيلاتي بازار ملک چيست؟

  بزرگنمايي:

آريا بازار- قرار بود سرمايه بانک عامل بخش مسکن با «فروش بخشي از اموال غيرمنقول دولت»، 5 هزار ميليارد تومان و از محل «تسويه بخشي از طلب دولتي بانک»، 10 هزار ميليارد تومان افزايش يابد و در مجموع، رقم سرمايه بانک عامل حداقل 4 برابر شود. عدم پرداخت منابع سرمايه‌ساز، امکان جبران 6 نارسايي در تسهيلات مسکن را گرفته است.

‌«انجماد اجرايي» سياست مصوب براي تامين «سرمايه وام‌ساز» در بخش مسکن، امکان رفع 6 نارسايي بانکي در مسير ورود بازار ملک به فاز رونق را سلب کرده است. مطابق مفاد دو تبصره از بودجه امسال کل کشور، قرار بود سرمايه بانک عامل بخش مسکن با هدف «افزايش توان تسهيلات‌دهي» 3/ 5 برابر شود اما فرجام اين تبصره‌ها از عملياتي نشدن برنامه تقويت منابع اوليه وام مسکن حکايت دارد. بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» از آنچه براي تحرک‌بخشي هدفمند به بازار ملک، در متن قانون بودجه سال 95 کل کشور گنجانده شده، حاکي است: دولت اجازه داشت طي سال جاري، در گام اول با فروش بخشي از دارايي‌هاي ملکي وزارت راه و شهرسازي (اموال غيرمنقول)،‌ ميزان سرمايه بانک عامل بخش مسکن را 5 هزار ميليارد تومان افزايش دهد و در گام دوم، از محل يک حساب بانک مرکزي (حساب مازاد حاصل از ارزيابي خالص دارايي خارجي بانک مرکزي)، 45 هزار ميليارد تومان از مطالبات دولتي 12 بانک را تسويه کند که سهم بانک عامل بخش مسکن از اين گام، 10 هزار ميليارد تومان تعيين شده بود.

اين دو گام که به ترتيب در قالب تبصره‌هاي 19 و 35 در بودجه تعريف شده، به دنبال «اصلاح صورت‌هاي مالي» و «افزايش توان تسهيلات‌دهي» بانک‌ها است اما سهم بانک پرداخت‌کننده وام مسکن از اين دو تبصره سرمايه‌ساز -که مي‌توانست کل سرمايه بانک عامل را به حدود 18 هزار ميليارد تومان برساند- تا کنون، «صفر» بوده است. کمبود سرمايه فعلي بانک عامل بخش مسکن که حدود 3500 ميليارد تومان برآورد مي‌شود، سبب شده از يک سو تسهيلات فعلي ساخت و خريد مسکن به‌صورت «ناکافي»، «گران»، «کم ‌تنوع» و البته «زمانبر با طول انتظار فراتر از نرخ طبيعي»، در اختيار متقاضيان و فعالان بازار ملک قرار بگيرد و از سوي ديگر، دامنه پوشش اين بخش با تسهيلات بانکي، به کمترين حد 10 سال اخير نزول کند. هر ميزان افزايش سرمايه بانک، قدرت تسهيلات‌دهي در بخش مسکن را بر حسب نوع تسهيلات، حدود 5 برابر افزايش مي‌دهد.

در حال حاضر دسترسي به تسهيلات بدون سپرده خريد مسکن –اوراق- از نظر وام‌‌گيرنده‌ها، «پرهزينه» توصيف مي‌شود. تسهيلات ارزان‌قيمت مشمول سپرده‌گذاري نيز که علي‌القاعده برابر فرمول تعيين شده در صندوق پس‌انداز، بايد ظرف يک سال در اختيار خانه‌اولي‌ها قرار بگيرد به دليل ناتواني افراد در عمل به الگوي مصوب سپرده‌گذاري (کف سپرده)، ظرف 18 ماه به ثبت‌نام‌کننده‌ها پرداخت مي‌شود. در اين ميان، ناکافي بودن سقف تسهيلات براي گروهي از متقاضيان به‌خصوص آن دسته از تسهيلاتي که پرداخت آنها در مقطع فعلي مي‌تواند بازار را از فاز پيش‌رونق ارتقا دهد، نارسايي سوم وام مسکن به حساب مي‌آيد که در کنار تنوع محدود تسهيلات داراي سقف متفاوت، از نفوذ تسهيلات مسکن به بازار تقاضا در مقايسه با ساير بخش‌هاي اقتصادي وام‌گيرنده کاسته است.

دو نارسايي ديگر تسهيلات پرداختي از سوي بانک عامل بخش مسکن طي سال جاري، به طور مستقيم متوجه بازار ساخت و سازهاي ارزان‌قيمت است که تحت تاثير کمبود توان وام‌دهي ناشي از ناچيز بودن سرمايه بانک در مقايسه با تقاضاي وام، بروز کرده است. در حال حاضر، مسير پرداخت تسهيلات ارزان‌قيمت براي نوسازي بافت فرسوده و همچنين تسهيلات ساخت و عرضه مسکن اجتماعي –واحدهاي مسکوني مخصوص حداکثر سه دهک اول جامعه- با چالش منابع و سود بانکي مواجه است. مجموع 6 نارسايي تسهيلاتي در بخش مسکن طي امسال، سبب شده سهم بخش مسکن از کل تسهيلات شبکه بانکي پرداخت شده طي 9 ماه اول، به 8 درصد نزول کند که پايين‌ترين سهم از سال 86 تا کنون برآورد مي‌شود. در 9 ماه اول امسال از 382 هزار ميليارد تومان انواع تسهيلات پرداختي از سوي بانک‌ها به بخش‌هاي مختلف، 34 هزار ميليارد تومان نصيب بخش مسکن شد.

سهم مسکن از کل تسهيلات بانکي در سال‌هاي 86 تا 91 به‌طور متوسط حدود 20 درصد بود اما در سال 93 به زير 12 درصد و در سال 94 به حدود 10 درصد کاهش يافت. در حال حاضر، سهم مسکن از تسهيلات در شرايطي 2 واحد درصد کاهش يافته که ابعاد بازار ملک به لحاظ حجم معاملات خريد، دست کم 9 درصد نسبت به سال گذشته افزايش يافته است. در اين ميان، سهم بانک عامل بخش مسکن در پرداخت تسهيلات که قرار بود در سال جاري حداقل به نصف کل تسهيلات پرداختي به اين بخش افزايش يابد، در سطح کمتر از 50 درصد قرار دارد. وضع موجود سهم بخش مسکن از تسهيلات بانکي مشخص مي‌کند: شرايط پرداخت و نوع تسهيلات مسکن، با مختصات اقتصادي حجم قابل توجهي از متقاضيان وام –چه سازنده و چه خريدار- سازگار نيست که اين نارسايي در صورتي که هدف مصوب دولت براي افزايش 2/ 4 برابري سرمايه بانک عامل اين تسهيلات، محقق مي‌شد مي‌توانست با اصلاحات در وام مسکن، به حداقل برسد و زمينه رشد غيرتورمي بازار ملک فراهم شود.

هم‌اکنون مطابق آخرين سطح قيمت اوراق وام خريد مسکن، 15 درصد ارزش تسهيلات بايد صرف خريد امتياز تسهيلات بدون سپرده شود. در اين شرايط، تعداد افرادي که سالانه از تسهيلات اوراق استفاده مي‌کنند حدود 100 هزار نفر است که اين ميزان پوشش تقاضا معادل يک ششم کل خريداران مسکن در سال برآورد مي‌شود. در صورتي که بانک عامل اوراق مسکن از طريق تجهيز منابع ناشي از افزايش سرمايه بانک، بتواند بخشي از اين نوع تسهيلات را بدون لحاظ شرط خريد اوراق به متقاضيان ارائه کند، با کاهش قيمت خريد امتياز، تقاضاي موثر براي دريافت تسهيلات افزايش پيدا مي‌کند و باعث رشد حجم معاملات خريد ملک مي‌شود.

به گزارش «دنياي اقتصاد» در صندوق پس‌انداز مسکن «يکم» نيز چالش متقاضيان مصرفي به ناتواني آنها در تامين مبلغ سپرده برمي‌گردد. طبق آخرين آمار اعلامي از وضعيت دخل و خرج اين صندوق،‌ در فاصله خرداد سال گذشته که صندوق «يکم» شروع به کار کرد تا پايان دي ماه سال جاري، 129 هزار نفر در اين صندوق افتتاح حساب کرده‌اند اما متوسط مبلغي که اين حجم ثبت‌نام‌کننده، در صندوق پس‌انداز کرده‌اند، حدود 21 ميليون تومان به ازاي هر سپرده‌گذار است در حالي که، مطابق الگوي پس‌انداز در اين صندوق، براي پرداخت متوسط مبلغ تسهيلات «يکم» در شهرهاي کشور –ميانگين وام 60 ميليوني- بايد 30 ميليون تومان به مدت يک سال، سپرده‌گذاري انجام شود. اين الگو به‌صورت پرداخت يک برابر مبلغ سپرده در هر 6 ماه است.

بنابراين، با وضعيت فعلي منابع سپرده‌اي در صندوق يکم، خانه‌اولي‌ها به جاي آنکه بعد از يک سال به تسهيلات مورد نظر دسترسي پيدا کنند، بايد 18 ماه در صندوق انتظار بکشند. اين افزايش اجباري طول انتظار، سبب شد از خرداد سال جاري تا دي ماه امسال، به جاي آنکه ماهانه حدود 3 هزار نفر از کساني که طي خرداد تا دي سال گذشته، در صندوق «يکم» افتتاح حساب و سپرده‌گذاري انجام داده بودند، بتوانند تسهيلات‌شان را دريافت و براي خريد آپارتمان اقدام کنند و ماهانه متوسط حدود 600 نفر موفق به دريافت تسهيلات «يکم» شوند. در مرداد ماه امسال 506 نفر در صندوق پس‌انداز مسکن «يکم»، در کل شهرهاي کشور، موفق به دريافت تسهيلات شدند.

در شهريور و مهر ماه امسال نيز به ترتيب 676 و 667 نفر از سپرده‌گذاران در اين صندوق، موعد دريافت تسهيلات‌‌شان فرارسيد و وام مورد نظر به آنها پرداخت شد. همچنين طي سه ماه اخير نيز ماهانه حدود 715 نفر از اين صندوق، تسهيلات دريافت کردند. اين در حالي است که سال گذشته، در ماه‌هاي مشابه –خرداد تا دي 94- ماهانه حداقل 3 هزار نفر در هر ماه، در صندوق يکم، افتتاح حساب انجام دادند که اگر شرط ريالي سپرده، با توان سپرده‌گذاري اين افراد تطابق داشت، در ماه‌هاي اخير معادل همين تعداد، حجم معاملات مسکن افزايش پيدا مي‌کرد اما در ماه‌هاي اخير فقط يک‌پنجم اين افراد موفق به دريافت تسهيلات و انجام معامله شدند. الگوي پس‌انداز در صندوق پس‌انداز مسکن، در صورتي که از طريق به‌کارگيري بيشتر منابع بانکي ناشي از افزايش سرمايه در اختيار بانک تغيير کند امکان راه‌اندازي صندوق‌هاي جديد با شرايط مناسب و سازگار متقاضيان،‌ به‌وجود خواهد آمد.

 سال گذشته با تصويب بودجه سال 95 کل کشور و اعلام وعده دولت، قرار شد مطابق تبصره 19 بودجه، سرمايه بانک عامل بخش مسکن از طريق فروش دارايي‌هاي غيرمنقول وزارت راه و شهرسازي، با 5 هزار ميليارد تومان افزايش به حدود 8500 ميليارد تومان برسد. از آنجا که اين بانک، به نوعي ماموريت محوري و عمده در تامين مالي بخش مسکن به‌خصوص سياست‌هاي حمايتي مد نظر دولت همچون مسکن اجتماعي و بافت فرسوده را دارد، مقرر شده بود در سال جاري، دارايي‌هاي مازاد دولت به‌عنوان اهرم مالي در اين بخش، در اختيار اين بانک قرار بگيرد. متن تبصره 19 مي‌گويد: به دولت اجازه داده مي‌شود در سال 1395 اموال غيرمنقول دولتي را که بهره‌بردار آن وزارت راه و شهرسازي است و واگذاري آنها مشمول سياست‌هاي کلي اصل چهل و چهارم(44)‌ قانون اساسي نيست و مصارف آنها نيز از مصاديق جزء(2) بند(د) سياست‌هاي کلي اصل چهل و چهارم(44) قانون اساسي نيست با رعايت قوانين موضوعه کشور تا سقف 50 هزار ميليارد ريال به فروش رسانده و درآمد حاصله را براي افزايش سرمايه بانک مسکن اختصاص دهد. اين تبصره، هنوز به اجرا در نيامده و براي تحقق آن، بايد آيين‌نامه اجرايي آن تدوين و واحد عملياتي در دولت براي شناسايي دارايي‌هاي قابل فروش، شکل بگيرد.

از طرفي مطابق تبصره 35 موجود در قانون اصلاح قانون بودجه 95، به دولت اجازه داده شده براي «اصلاح صورت‌هاي مالي و افزايش توان تسهيلات‌دهي»، از محل حساب مازاد حاصل از ارزيابي خالص دارايي‌ خارجي بانک مرکزي،‌ 45 هزار ميليارد تومان از مطالبه بانک مرکزي از بانک‌ها را بابت تسويه طلب بانک‌ها از دولت و افزايش سرمايه دولت در بانک‌هاي دولتي،‌ صرف کند. در متن مصوبه تبصره 35، اسامي 12 بانک از جمله بانک مسکن قيد شده که براي بانک عامل بخش مسکن، مبلغ 10 هزار ميليارد تومان بابت حداقل افزايش سرمايه دولت در بانک، تعيين شده است. اما در آيين‌نامه‌اي که دولت در سوم بهمن امسال،‌ براي اجراي اين تبصره تدوين کرد، اسم بانک عامل حذف شده است به اين معنا که پرداخت مبلغي که قرار بوده بابت افزايش سرمايه بانک‌ها از اين محل، در اختيار بانک پرداخت‌کننده تسهيلات مسکن‌ قرار بگيرد به دلايلي نامشخص فعلا منتفي شده است.

در اين ميان، گفته مي‌شود اولويت‌بندي بانک‌هاي درگير تنگناي مالي، باعث شده افزايش 10 هزار ميليارد توماني سرمايه بانک عامل بخش مسکن، از دستور کار خارج شود. برخي نيز مي‌گويند، استمهال 10 ساله خط اعتباري مسکن مهر نزد بانک عامل بخش مسکن، علت عدم اجراي مصوبه تبصره 35 است. با اين حال، متولي تامين مالي مسکن از آنجا که منابع حاصل از استمهال خط اعتباري 45 هزار ميليارد توماني مسکن مهر را صرف افزايش سقف وام مسکن مهر و تعادل بخشي به منابع و مصارف صندوق يکم کرده است، براي رفع نارسايي تسهيلات فعلي ساخت و خريد، نيازمند منابع جبراني از جمله افزايش سرمايه است. بانک عامل بخش مسکن طبق گزارش‌هايي که به تاييد سازمان حسابرسي رسيده است، حدود 14 هزار و 700 ميليارد تومان از دولت طلبکار است. اين ميزان طلب ناشي از پرداخت تسهيلات تکليفي با سود يارانه‌اي، در سال 93 معادل 11هزار و 200 ميليارد تومان برآورد مي‌شد. بخش قابل توجهي از اين ميزان طلب، در صورت اجراي کامل تبصره 35، قابل تسويه است.

 
.





نظرات شما

ارسال دیدگاه

Protected by FormShield

ساير مطالب

ایجاد مسیر جدید پیش فروش مسکن

واریز 10 میلیاردی کمک‌های مردمی به دفتر رهبری به حساب بنیاد مسکن

پرداخت تسهیلات نوسازی روستاهای قصرشیرین از امروز

فروش آپارتمان در تهران رکورد زد!

نرخ قطعي معاملات آپارتمان در غرب تهران +جدول

مظنه واحدهاي نوساز در تهران+ جدول قيمت

مظنه قيمت خريد آپارتمان چقدر است؟

نرخ قطعي آپارتمان در منطقه 6 تهران؟ +جدول

نرخ قطعي معاملات آپارتمان در شرق تهران؟ +جدول

زمين خام در تهران متري چند؟

رونق بازار اجاره با چاشني نوسان قيمت ها

آپارتمان سه خوابه در تهران چند؟ +جدول

نرخ جديد آپارتمان در جنوب تهران؟ +جدول

قيمت روز انواع کولر گازي و اسپيلت +جدول

قيمت انواع کاغذهاي A4-A5 +جدول

قيمت واحد مسکوني در خيابان مطهري تهران؟ +جدول

قيمت آپارتمان حوالي ميدان تجريش؟ +جدول

قيمت واحد مسکوني در نازي آباد تهران؟ +جدول

با 150ميليون کجا مي‌توان‌ خانه‌ خريد؟ +جدول

تکانه‌هايي مثبت در بخش مسکن +اينفوگرافيک

قيمت اجاره‌بها آپارتمان متراژ بالا در تهران + جدول

مقام مسئول:خريدتضميني گندم از مرز 6.6 ميليون تن گذشت

موافقت بانک مرکزي با وام جديد مسکن/قيمت افزايش نيافته است

قيمت آپارتمان در منطقه فرشته؟ +جدول

افزايش قدرت خريد وام مسکن

ابزارهاي محرک بازار مسکن

مظنه واحدهاي 70 متري در تهران؟ +جدول

مظنه آپارتمان در منطقه اميرآباد؟ +جدول

نرخ قطعي معاملات آپارتمان در غرب تهران +جدول

مشکل شهرداري‌ها به‌دليل رکود صنعت مسکن/ شهرداري به عنوان يک نهاد 100درصد عمومي، عهده دار خدمات‌رساني به مردم است

بازار ساختماني 8 ميليارد دلاري

متقاضيان مسکن مهر پرديس پيمانکاران متخلف را معرفي کنند

مسکن همچنان در سراشيبي رکود،رونق بازار مسکن عامل بهبود فضاي اقتصادي

تحولات بازار مسکن تهران در فروردين‌ سال 96 / کاهش معاملات

شناور کشتيراني هانجين به تاريخ پيوست ؛ پايانه چله

صدور بيش از 20 هزار مجوز پرواز فوق‌العاده و برنامه اي براي نوروز

صدور مجوز فروش هواپيما به ايران از سوي وزارت خزانه داري آمريکا

تحقق 5 پيش‌بيني در بازار مسکن

14هزار پرواز مسافري در طرح نوروزي

ضرورت افزايش تجهيزات هوشمند مديريت جاده اي

رشد 17 درصدي مسافر و پرواز فرودگاه‌هاي ايران در سال 2016

تخصيص سالانه 200 هزار تسهيلات به واحدهاي مسکن‌ روستايي

جزييات مسکن اجتماعي ابلاغ شد

دولت يازدهم 840 هزار واحد مسکن مهر تحويل داده است

اخذ ماليات از خانه هاي خالي اثر منفي بر عرضه مسکن خواهد داشت

چهارمين نمايشگاه بين المللي املاک و مستغلات برگزار مي شود

نبود اطلاعات از نقشه ساختمان فاجعه پلاسكو را وسعت داد

قيمت بليت قطار در نوروز گران نمي شود

برف و کولاک در برخي محورهاي مواصلاتي کشور

شرکت اجرايي و فني زيرمجموعه رجا تشکيل مي‌شود