بازار آریا

آخرين مطالب

تحلیل بازار مسکن در سال 97 گزارش ويژه

تحلیل بازار مسکن در سال 97

  بزرگنمايي:

آریا بازار - ناظر اقتصاد: دکتر حسین عبده تبریزی در کانال تلگرامی خود با اشاره به سمیناری که در مورد تحلیل بازار مسکن در سال 97 به همت بانک مسکن و روزنامه‌ی دنیای اقتصاد تشکیل شده بود، پاره‌ای از نکات جلسه مذکور را بیان کرده است که به شرح ذیل می‌باشد:
1. فرض آن است که مخاطبان این جلسه کسانی هستند که یا می‌خواهند صاحب مسکن شوند، یا معامله‌ی مسکن می‌کنند، یا واسطه‌ی خرید و فروش مسکن هستند، یا انبوه‌سازان و توسعه‌گرانی هستند که در مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند، و یا پیمانکاران و مهندسان مشاوری هستند که در فرایند ساخت مسکن درگیراند. ممکن است همچنین مخاطبان سرمایه‌گذارانی باشند که سهام شرکت‌های تولید مسکن را در بورس معامله می‌کنند، از واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌های زمین و ساختمان واحدهای سرمایه‌گذاری خریداری کرده‌اند یا اوراق بهادار شهرداری‌ها را خریده‌اند. علی‌الاصول این افراد به‌علاوه دوستان شوراهای شهر و شهرداری‌ها مخاطب اینجانب در این سخنرانی هستند.
2. آنچه گفته می‌شود مبتنی بر این مفروضات (تا سال 1400) است: نرخ رشد متعادل اقتصاد، نرخ متوسط تورم، نرخ سود بانکی دستوری متناسب با وضعیت موجود، نرخ مهاجرت نازل از روستاها و شهرهای کوچک به شهرهای بزرگ، و نرخ ارز و طلای افزایشی (و نه با نرخ لجام گسیخته). هدف از تعقیب این اهداف توسط دولت حداقل حفظِ سطح زندگی و معیشت جاری است. فرض آن است که سیاست‌های پوپولیستی که زنگ خطری نه فقط برای اقتصاددانان بلکه برای همه‌ی کسانی است که در آینده‌ی اقتصاد ایران سرمایه‌گذاری می‌کنند، دنبال نخواهد شد. آگاهانه تلاش می‌شود فرایند اصلاحیِ حداقلی دنبال شود. فرض آن است که در حوزه‌ی اقتصاد مسکن با فرود آرام (soft landing) و نه فرود سخت و (hard landing) مواجه‌ایم.
3. روند اصلی در حوزه‌ی مسکن آن است که با سوداگری کمتری در این عرصه مواجه‌ایم: سطح معاملات پایین‌تر است و محافظه‌‌کاری در انجام معاملات بیشتر خواهد بود. در حوزه مسکن، امروزه بیشتر با بازاری مصرفی مواجه‌ایم و نه بازار خرید و فروش دائمی مسکن؛ در دوره منتهی به پایان سال 1400، مسکن بیشتر کالایی مصرفی است تا کالای موضوع سرمایه‌گذاری.
4. عادت‌کرده‌ایم در معاملات مسکن به دو متغیر توجه کنیم: آیا حجم معاملات بالارفته یا پایین آمده؟ آیا قیمت بالا رفته یا پایین آمده؟ وقتی در شرایطی هستیم که رقم کف قیمت یا کف معاملات پایین است، اصلا به نرخ‌های رشد در کوتاه‌مدت توجه نکنید. برای همین از ارقام معاملاتی و قیمت‌های چند ماه اخیر مسکن نمی‌شود در مورد رونق و رکود در این بخش صحبت کرد. باید منتظر ارقام در بازه‌ی زمانی طولانی‌تری باشیم.
5. ارقام تهران ملاک قضاوت برای سایر شهرها نیست. از شهری صحبت می‌کنیم که 25٪ کل اقتصاد کشور است؛ جمعیت عظیمی دارد، و … . در بخش مسکن، بحث بازار ملی نداریم؛ مسکن بازاری محلی دارد. به هیچ‌وجه تهران برای تصمیم‌گیری در مورد هیچ شهری ملاک نیست. هر جا کار می‌کنید، باید آمار محلی بدست آورید. از شوراهای شهر و شهرداران آمار شهر را بخواهید. چقدر پروانه ساخت صادر شده؟ حجم معاملات در شهر چقدر بوده است؟ قیمت‌ها در شهر چه حرکتی کرده؟ … .
6. چون بازار دیگر مصرفی است و ساختار بازار عوض شده است، باید فرا بگیریم که سطح معمول جدید ﴿New Normal﴾ در مسکن کدام است؟ ساختار بازار عوض شده و نمودار پله‌ای سابق دیگر کار نمی‌کند.
باید به دنبال New Normal در شرایط جدید باشیم، و به ساختار و بازار قدیم تکیه نکنیم.
7. تغییر در ساختار و رفتار شهرداری‌ها بدآن معناست که شاهد سوداگری کمتری در سطح مدیریت شهرها خواهیم بود و حرکت هیجانی کمتری در نحوه‌ی قیمت‌گذاری خدمات شهرداری‌ها خواهیم یافت. بنابراین سرمایه‌‌گذاران نباید ریسک‌های تخلف در ساخت‌وساز زیادی را بپذیرند و ریسک‌های طراحی بالا را قبول کنند.
8. دوران ابرعرضه‌ها (hyper supply phase) گذشته است. بنابراین، قرار نیست و پیش‌بینی نمی‌شود بر «واحدهای مازاد موجود» باز هم اضافه شود. تا سال 1400 و حتی سال‌های دورتر، شاهد حجم ساخت‌وسازی نخواهیم بود که مثلاً در سال 1390 اتفاق افتاد.
9. سرمایه‌گذاری در بخش مسکن دشوارتر شده است. باید شاهد ابتکاراتی جدید نه فقط در معماری بلکه در همه وجوه ساخت‌وساز باشیم. شاهد پوست‌اندازی در جامعه مهندسی کشور به‌ویژه در استفاده از تکنولوژی خواهیم بود. اگر AutoCAD نماد جامعه‌‌ی مهندسان مشاور گذشته بوده، حالا BEAM نماد مهندسان جوان جدیدی است که در این عرصه فعالیت می‌کنند. سازندگان و مهندسان باید ابتکارات جدیدی به خرج دهند، چرا که بازار بسیار رقابتی‌تر شده است. مثلاً در ساخت‌وساز جنوب و شمال کشور به طور گسترده‌ای شاهد بازی با آب و ساخت‌وساز مقابل کانال‌ها و آبراه‌ها و نیز مناطق ساحلی خواهیم بود.
10. پیش‌بینی نمی‌شود بانک‌ها در این بازار فعال شوند. امروزه وضع بازار مسکن به‌گونه‌ای نیست که در آن، بانک‌ها بتوانند با نرخ‌های جاری تسهیلات، وام داده و سازندگان با آن تسهیلات کار کنند. فشار اعطای تسهیلات روی بانک مسکن خواهد بود و این بانک به اتکای منابعی که از مسکن مهر برمی‌گردد، می‌تواند وام‌های 18 درصدی پرداخت کند. این‌که بانک مسکن چقدر بتواند هوشمندانه در تأمین مالی نقش داشته باشد، به رونق ساخت‌وساز مربوط است. بانک مسکن با هدف تبدیل‌شدن به بانک توسعه‌ای اکنون می‌کوشد بخش قابل‌ملاحظه‌ای از منابع لازم برای تسهیلات رهنی ﴿mortgage﴾ را تأمین کند.
11. تمامی شواهد حاکی از آن است که سرمایه‌گذاری باید در حوزه‌ی کوچک‌سازی متمرکز شود. اگر کوچک‌سازی در گذشته سیاستی دولتی بوده، اکنون نیاز بازار است. هر چه کوچک‌تر بسازیم، به‌ویژه در شهرهای بزرگ، ریسک فروش را کاهش داده‌ایم. بُعد خانوار کوچک‌تر شده؛ منابع خانوارها نیز محدود شده؛ مبلغ وام نیز هنوز کوچک است، بنابراین خانه‌ی 40 متری سهل‌تر از خانه‌ی 50 متری و خانه‌ی 50 متری آسان‌تر از خانه‌ی 70 متری به فروش می‌رسد. بنابراین، برای کاهش ریسک سرمایه‌گذاری توصیه می‌شود وسیعاً به کوچک‌سازی روی آوریم. روند ساخت‌وساز به سمت کوچک‌سازی است، چه در سرمایه‌گذاری، چه در فروش، چه در مشارکت، چه در معاملات واسطه‌ای، چه در اعطای وام، … . همه و همه گرایش به سمت کوچک‌سازی خواهند داشت.
12. ریسک تصحیح عمده‌ی قیمت ﴿major price correction risk﴾ دیگر در میان نیست. در چنین شرایطی احتیاط بیش از حد لزوما ضرورت ندارد. وقتی پیش‌بینی شرایط soft landing یا فرود نرم در بخش مسکن را داریم، و فکر نمی‌کنیم شرایط فرود در بازار مسکن سخت (hard landing) باشد، و سقوط ناگهانی یا کاهش ناگهانی ارتفاع ﴿a sudden drop in altitude﴾ را در افق مشاهده نمی‌کنیم، آن‌گاه در چنین شرایطی احتیاط بیش از حد می‌تواند کمی اشتباه باشد. ما قوی سیاه (black swine) در بازار مسکن نداریم، یعنی انتظار بروز شرایط حاد و استثنایی در بازار نداریم. در واقع، در این شرایط، شاید زمین تنها استثنا باشد که در مواردی هنوز بسیار گران است. ولی در سایر حوزه‌ها با چنین شرایطی مواجه نیستیم.
13. متأسفانه طی 10 سال اخیر نرخ اجاره‌نشینی بالا رفته و مالکیت مسکن تضعیف شده است: یعنی از شرایط خرید و فروش (buy – sell) وارد شرایط buy -hold -sell شده‌ایم. پس از شرایط خرید و فروش، وارد شرایط خرید، نگهداری و فروش شده‌ایم. در چنین شرایطی کاسبی اجاره رونق می‌گیرد. از این‌رو در بازار سرمایه باید شاهد شکل‌گیری نهادهایی باشیم که به خرید، فروش و اجاره مربوط است. یکی از این نهادها REITs یا صندوق‌های مستغلات است. طی سال‌های آینده شاهد عملیات بیش‌تر لیزینگ‌ها هم در بخش مسکن خواهیم بود و اجاره‌های بلندمدت به‌ویژه در مورد واحدهای تجاری بسیار معمول خواهد شد.
14. کماکان شهرداری‌ها پول لازم دارند و اوراق بهادار بیشتری منتشر خواهند کرد. البته لازم است شهرداری‌ها ابتدا نسبت به تسویه‌ی اوراق بهادار قبلی اقدام کرده و به تقویت موقعیت خود در بانک‌ها بپردازند. در مراحل بعدی، برای توسعه‌ی کار با شهرداری‌ها، لازم است آن‌ها راه‌حل‌های تأمین مالی سالم‌تری پیدا کنند. به علاوه، در کاسبی و کسب‌وکار با شهرداری‌ها، شاهد شرایط سالم‌تری در انجام معاملات خواهیم بود.




نظرات شما

ارسال دیدگاه

Protected by FormShield

ساير مطالب

راهکارهای ایجاد اشتغال

صرافی بایننس، بزرگترین صرافی ارز دیجیتال

بختک پولشویی بر اقتصاد

صنایع خلاق و چارچوب‌های آن

سیاست تثبیت نرخ ارز و ایجاد بحران

مراقب باشید؛ این 6 ترس خلاقیت شما را نابود می‌کند

فقرزُدایی آموزشی در قرن 21

5 توصیه تحریمی کلیدی به مردم

تحریم‌ها، اقتصاد ایران را زمین‌گیر نمی‌کند

عملکرد فراتر از پیش بینی توییتر با انتشار گزارش مالی تابستان 2018

اولویت‌های دولت در بودجه 98 / دلیل التهابات ارز و سکه چه بود؟

راه نجات اقتصاد ایران

گذر از تنش آبی ممکن است؟

آیا شیطنتی پشت قیمت بلیت هواپیما است؟

دسترسی عمومی به حقوق و دستمزد مدیران

سه هفته نفس‌گیر در بازار ارز | سقوط یا صعود دلار؟

سکوت قانون در مقابل خرید و فروش کد ملی

وام پساخرید برای مسکن

بررسی اشتغال دهه شصتی‌ها

وضعیت تقاضای جهانی نفت تا 2050 چگونه خواهد بود؟

کاهش فاصله کف و سقف در بازار دلار

کاهش فاصله کف و سقف در بازار دلار

کاهش فاصله کف و سقف در بازار دلار

تندباد بیکاری

ایرانی‌ها چقدر طلا در خانه‌هایشان دارند؟

١٣ نکته برای خرید خودروی دست دوم

مهم‌ ترین مطالبه مردم؛ ثبات قیمت

انتقادها به انتشار فهرست دریافت‌کنندگان ارز دولتی چیست؟

سیگار و رب گوجه؛ دغدغه مهم اهالی توئیتر فارسی

چرا روز اقتصاددان نداریم؟

در‌جا‌‌زدن ساختاری در نفت

پنجه تیز پوپولیسم روی مسائل کلان اقتصادی

سال آبی گذشته خشک‌ترین سال نیم‌قرن اخیر بوده است

"کارت هدیه" هم داستان شد

پیش‌نیازهای تغییر ساختار در مدیریت بانک‌ها

متن کامل توافق 10 بندی روسیه و ترکیه در سوچی درباره ادلب سوریه!!

ایران، ونزوئلا خواهد شد؟

گردشگری پزشکی و عوامل تاثیرگذار بر آن

معرفی برترین اپ های آموزشی برای شروع سال تحصیلی

تفاله‌های بی‌ارزش در فضای مجازی

آیا ایران در راه ونزوئلا گام بر می دارد؟/تورم هزار درصدی در راه است؟

فروش آجیل به دلار!

سی‌ان‌ان نامه سرقتی از روی میز ترامپ را منتشر کرد

راهکار ایران برای دور زدن تحریم های نفتی آمریکا

بازخوانی دودستورمهم رهبرانقلاب درباره نظام بانکی/همتی برنامه بدهد

ضرورت توجه به فساد در بخش بانکی

طلا در برابر املاک : کدام یک منفعت بیشتری دارد؟

احتمال معاف شدن برخی کالاهای وارداتی از پرداخت مابه‌التفاوت نرخ ارز

لیست قوانین مبارزه با فساد

بازار شبانه ارز، کجای تهران است؟