بازار آریا

آخرين مطالب

سه نشانه از جنس متفاوت مزايده‌هاي اخير:

پمپاژ املاک بانک‌ها به بازار مسکن

پمپاژ املاک بانک‌ها به بازار

  بزرگنمايي:

آريا بازار- بانک‌هاي بزرگ طي روزهاي اخير حدود يک هزار باب ملک با 10 نوع کاربري –از جمله آپارتمان، مغازه، زمين مسکوني، املاک صنعتي و اراضي باغي- به بازار پمپاژ کردند. جنس عرضه‌هاي صورت‌گرفته، از سه زاويه با مزايده‌هاي محدود دوره‌هاي گذشته، تفاوت دارد؛ به‌طوري‌که «حجم انبوه ملک آماده فروش»، «سطح مناسب قيمت‌هاي پايه» و همچنين «سبد متنوع املاک به همراه تسهيلات خريد قسطي» در اين سري از مزايده‌ها نشان مي‌دهد بانک‌ها در شرايط فعلي با لحاظ «وخامت و تنگناي شديد مالي» از يکسو و «فضاي مناسب پيش‌رونق معاملات مسکن» از سوي ديگر، مصمم شده‌اند دارايي‌هاي منجمد خود را به جريان نقد تبديل کنند. پيش‌تر به‌رغم تکليف ماده 16 قانون رفع موانع توليد مبني‌بر فروش سالانه يک سوم از املاک مازاد بانک‌ها، صاحبان اين املاک تحت تاثير دو نگراني، حاضر به عرضه نبودند و با روش‌هاي مختلف -از جمله قيمت‌گذاري بالا- در مقابل فروش سريع املاک و مستغلات، مقاومت به خرج مي‌دادند. موج تازه شکل‌گرفته براي فروش املاک مازاد بانک‌ها در صورت تداوم، دو عايدي براي بازار پول دارد و در بازار مسکن نيز باعث «قيمت‌گذاري رقابتي به نفع خريداران» مي‌شود.

عمليات تصفيه شبکه بانکي از «املاک مازاد و مزاحم»، با تمايل مستقيم بانک‌ها به اجراي فاز اول عرضه در قالب تزريق 1000 باب انواع ملک در بازار، کليد خورد. دو بانک نيمه‌دولتي اوايل هفته با برگزاري مزايده‌هاي جداگانه، مجموعه‌اي از املاک و مستغلات تحت مالکيت‌شان -مرکب از 10 نوع کاربري- را از طريق مزايده غيرنقد، روانه بازار مصرف کردند. موج تازه شکل گرفته از عرضه املاک متعلق به بانک‌ها، سه تفاوت آشکار با مزايده‌هاي سالانه اين نوع املاک دارد و از اين منظر، مشخص مي‌شود اقدام اخير بانک‌هاي بزرگ در پايان دادن به «ملاکي» و شروع «پاکسازي» ملکي، بيش از آنکه از سر «رفع تکليف» باشد با هدف کسب فرصت از شرايط فعلي بازار مسکن، انجام شده است. مزايده املاک دو بانک بزرگ در دوره پسارکود مسکن، به لحاظ «حجم انبوه عرضه»، «سطح قيمت‌هاي پايه» و همچنين «سبد متنوع املاک»، جزو عرضه‌هاي کم‌سابقه محسوب مي‌شود. در اين دو مزايده، يک هزار باب ملک با کاربري‌هاي آپارتمان مسکوني، زمين مسکوني، اداري و تجاري، ملک صنعتي، ساختمان نيمه‌کاره، مغازه، دفتر کار، سرقفلي، اراضي باغي، خانه ويلايي و در نهايت مراکز تجاري به متقاضيان خريد عرضه شده که ارزش اوليه کل اين املاک براساس «قيمت پايه» تعيين شده، حدود 900 ميليارد تومان برآورد شده است. جزئيات مزايده‌ها نشان مي‌دهد: بانک‌هاي عرضه‌کننده، براي جذب سريع خريدار و فروش سريع املاک خود، دو امتياز شامل «پرداخت غيرنقد» و «تقسيط بلندمدت» براي متقاضيان قائل شده‌اند. همچنين سطح قيمت پايه در گروه واحدهاي مسکوني، فاصله چنداني با ارزش روز املاک مشابه ندارد اما قيمت پايه املاک غيرمسکوني به‌خصوص زمين‌هاي متراژ‌بزرگ، به‌صورت جزئي اما محسوس، «مناسب» تعيين شده است.

بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» از آنچه باعث شده بانک‌ها مصمم به خانه‌تکاتي ملکي شوند، حاکي است: تنگناي شديد مالي ناشي از حبس منابع در املاک و مستغلات از يک‌سو و فرصت به‌وجود آمده در بازار مسکن براي خريد ناشي از پايان رکود 30ماهه از سوي ديگر، هم‌اکنون بانک‌ها را بر آن داشته تا با عرضه املاک مازاد، نسبت به بازسازي ساختار مالي خود اقدام کنند. آمارهاي رسمي نشان مي‌دهد 40 تا 45 درصد از دارايي بانک‌ها، «سمي» و «ناکارآمد» است به اين معنا که در سه گروه «مطالبات معوق و غيرقابل وصول»، «بدهي بانکي دولت» و «املاک و مستغلات بانک‌ها و شرکت‌هاي وابسته» طبقه‌بندي مي‌شود. در اين ميان، حدود 15 درصد از ترکيب دارايي‌هاي سمي را گروه سوم تشکيل مي‌دهد.

بانک‌ها و موسسات اعتباري از سال گذشته با ابلاغ «قانون رفع موانع توليد» مکلف شدند سالانه حداقل 33 درصد از اموال مازاد –منقول، غيرمنقول و سرقفلي- تحت مالکيت خود و شرکت‌‌هاي تابعه را واگذار کنند. اما طي اين مدت دو دغدغه اساسي در شبکه بانکي مانع از اجراي ماده 16 قانون رفع موانع توليد شده بود. بانک‌ها تا پيش از تغيير فاز بازار مسکن از رکود عميق به پيش‌رونق، نگران «تشديد رکود مسکن» به‌واسطه عرضه املاک خود به بازار بودند. در اين ميان، چالش مربوط به «نحوه فروش ملک حين تخليه حباب قيمت» نيز نگراني دوم بانک‌ها براي عرضه املاک‌شان بوده است.

هرچند در مقررات نظارتي بانک مرکزي، سقف مشخصي براي دارايي‌هاي ملکي بانک‌ها وضع شده است به‌طوري که ارزش اموال غيرمنقول بانک‌ها مي‌تواند حداکثر معادل 70 درصد حقوق صاحبان سهام باشد اما طي سال‌هاي اخير به‌خصوص در جريان سفته‌بازي ملکي سال‌هاي 90 تا اوايل 92، بخشي از منابع نقد شبکه بانکي به‌صورت مستقيم و غيرمستقيم از طريق تسهيلات يا سرمايه‌گذاري شرکت‌هاي وابسته، وارد بازار ملک شد و طي سه سال اخير با تخليه حباب مسکن و رکود، عملا امکان فروش املاک، سلب و در نتيجه، شرايط آستانه ورشکستگي در برخي بانک‌ها برقرار شد. اما هم‌اکنون با رفع نگراني بانک‌ها به‌واسطه به‌کارگيري ابزارهاي تسهيلاتي براي خريداران ملک، نوعي مثلث همکاري بين سياست‌گذار پولي، بانک‌ها و سمت تقاضاي ملک شکل گرفته است.

در حال‌حاضر جنس متفاوت مزايده املاک بانک‌ها نه‌تنها سم‌زدايي از نظام بانکي را منجر مي‌شود که براي بازار پول و بازار مسکن دو پيامد مثبت به همراه دارد. در بازار پول، با سبک‌سازي بانک‌ها از املاک مازاد و احياي منابع محبوس، قدرت وام‌دهي افزايش پيدا مي‌کند. سيستم بانکي با منابع حاصل از واگذاري املاک مازاد خود، مي‌تواند مطابق مجوزهاي قانوني، بعد از پرداخت حقوق صاحبان سهام، نسبت به افزايش سرمايه بانک، اقدام کند. در بازار مسکن نيز موج عرضه اين نوع املاک، باعث رقابت در قيمت‌گذاري مسکن به نفع تقاضاي مصرفي مي‌شود.

گزارش «دنياي اقتصاد» از صف فروش املاک بانک‌ها نشان مي‌‌دهد: در دو مزايده اخير، بخش قابل‌توجهي از زمين‌ها و املاک مسکوني به‌صورت 20 تا 30 درصد نقد و مابقي در اقساط متوسط 36 ماهه عرضه شده است. سمت عرضه، براي پرداخت غيرنقد بهاي املاک، نرخ سود 12 درصد درنظر گرفته است. املاک به مزايده گذاشته شده از سوي بانک‌ها فقط به تهران محدود نمي‌شود اما سهم پايتخت در مقابل ساير شهرها و استان‌ها، يک‌چهارم کل املاک عرضه شده را تشکيل مي‌دهد. همچنين املاک مسکوني نيز يک‌سوم از کل است و دو سوم ديگر داراي يکي از 9 کاربري است. به گزارش «دنياي اقتصاد» دو مزايده اخير املاک بانک‌ها، نيمه دوم بازار املاک منجمد را به حرکت انداخت. ماه گذشته نتايج تحقيقات ميداني «دنياي اقتصاد» از بازار مسکن نشان داد: يخ معاملاتي املاک لوکس و متراژ بزرگ –نيمه اول بازار املاک منجمد- سرانجام رو به ذوب شدن گذاشته و سهم اين دسته از املاک از کل معاملات ملک افزايش يافته است. اکنون، املاک بانک‌ها به‌عنوان نيمه دوم بازار املاک منجمد نيز با اقدام مالکان‌شان، در حال خروج از اين بازار است.

اقتصاددانان معتقدند: ساير بانک‌ها نيز مي‌توانند براي سم‌زدايي از دارايي‌هاي خود، علاوه بر روش فروش نقد و اقساط، از دو شکل «واگذاري غيرمزايده‌اي» و همچنين «اجاره به شرط تمليک» نيز بهره ببرند تا در فضاي غيرتورمي بازار مسکن، خريد اين املاک از جذابيت لازم برخوردار شود. حسين عبده‌تبريزي پيش‌تر به «دنياي اقتصاد» اعلام کرده بود: بانک‌هاي دچار دارايي‌هاي سمي، در قيمت‌گذاري املاک مازاد نبايد به دنبال عايدي آنچنان بالا و بيشتر از قيمت زمان خريد باشند، بلکه بايد اثر تخليه حباب قيمت مسکن در قيمت‌گذاري‌هاي فعلي،‌ لحاظ شود. به گزارش «دنياي اقتصاد»، شروع عمليات تصفيه بانکي املاک مازاد که از پايان ملاکي بانک‌ها حکايت دارد، ماه گذشته توسط يک اقتصاددان پيش‌بيني شده بود.

تيمور رحماني مهر ماه امسال در جريان يک ميزگرد درباره چشم‌انداز بازار مسکن که در «دنياي اقتصاد» برگزار شد، اعلام کرد: طي ماه‌هاي آتي ظرفيتي از بابت «ملاکي بيشتر» بانک‌ها وجود ندارد و از اين‌رو، انتظار نمي‌رود سرمايه‌گذاري موسسات مالي و اعتباري در بازار املاک و مستغلات، تشديد شود. اين اقتصاددان در تکميل گفته‌هاي خود تاکيد کرد: بانک‌ها ابزار لازم –منابع نقدي- براي سرمايه‌گذاري دوباره در بازار ملک را ندارند، ضمن آنکه حجم سنگين املاک فروش نرفته، انگيزه لازم را از اقدام دوباره براي ملاکي، سلب کرده است. مزايده‌هاي اخير اين پيش‌بيني را تاييد مي‌کند.





نظرات شما

ارسال دیدگاه

Protected by FormShield

ساير مطالب

ایجاد مسیر جدید پیش فروش مسکن

واریز 10 میلیاردی کمک‌های مردمی به دفتر رهبری به حساب بنیاد مسکن

پرداخت تسهیلات نوسازی روستاهای قصرشیرین از امروز

فروش آپارتمان در تهران رکورد زد!

نرخ قطعي معاملات آپارتمان در غرب تهران +جدول

مظنه واحدهاي نوساز در تهران+ جدول قيمت

مظنه قيمت خريد آپارتمان چقدر است؟

نرخ قطعي آپارتمان در منطقه 6 تهران؟ +جدول

نرخ قطعي معاملات آپارتمان در شرق تهران؟ +جدول

زمين خام در تهران متري چند؟

رونق بازار اجاره با چاشني نوسان قيمت ها

آپارتمان سه خوابه در تهران چند؟ +جدول

نرخ جديد آپارتمان در جنوب تهران؟ +جدول

قيمت روز انواع کولر گازي و اسپيلت +جدول

قيمت انواع کاغذهاي A4-A5 +جدول

قيمت واحد مسکوني در خيابان مطهري تهران؟ +جدول

قيمت آپارتمان حوالي ميدان تجريش؟ +جدول

قيمت واحد مسکوني در نازي آباد تهران؟ +جدول

با 150ميليون کجا مي‌توان‌ خانه‌ خريد؟ +جدول

تکانه‌هايي مثبت در بخش مسکن +اينفوگرافيک

قيمت اجاره‌بها آپارتمان متراژ بالا در تهران + جدول

مقام مسئول:خريدتضميني گندم از مرز 6.6 ميليون تن گذشت

موافقت بانک مرکزي با وام جديد مسکن/قيمت افزايش نيافته است

قيمت آپارتمان در منطقه فرشته؟ +جدول

افزايش قدرت خريد وام مسکن

ابزارهاي محرک بازار مسکن

مظنه واحدهاي 70 متري در تهران؟ +جدول

مظنه آپارتمان در منطقه اميرآباد؟ +جدول

نرخ قطعي معاملات آپارتمان در غرب تهران +جدول

مشکل شهرداري‌ها به‌دليل رکود صنعت مسکن/ شهرداري به عنوان يک نهاد 100درصد عمومي، عهده دار خدمات‌رساني به مردم است

بازار ساختماني 8 ميليارد دلاري

متقاضيان مسکن مهر پرديس پيمانکاران متخلف را معرفي کنند

مسکن همچنان در سراشيبي رکود،رونق بازار مسکن عامل بهبود فضاي اقتصادي

تحولات بازار مسکن تهران در فروردين‌ سال 96 / کاهش معاملات

شناور کشتيراني هانجين به تاريخ پيوست ؛ پايانه چله

صدور بيش از 20 هزار مجوز پرواز فوق‌العاده و برنامه اي براي نوروز

صدور مجوز فروش هواپيما به ايران از سوي وزارت خزانه داري آمريکا

تحقق 5 پيش‌بيني در بازار مسکن

14هزار پرواز مسافري در طرح نوروزي

ضرورت افزايش تجهيزات هوشمند مديريت جاده اي

رشد 17 درصدي مسافر و پرواز فرودگاه‌هاي ايران در سال 2016

تخصيص سالانه 200 هزار تسهيلات به واحدهاي مسکن‌ روستايي

جزييات مسکن اجتماعي ابلاغ شد

دولت يازدهم 840 هزار واحد مسکن مهر تحويل داده است

اخذ ماليات از خانه هاي خالي اثر منفي بر عرضه مسکن خواهد داشت

چهارمين نمايشگاه بين المللي املاک و مستغلات برگزار مي شود

نبود اطلاعات از نقشه ساختمان فاجعه پلاسكو را وسعت داد

قيمت بليت قطار در نوروز گران نمي شود

برف و کولاک در برخي محورهاي مواصلاتي کشور

شرکت اجرايي و فني زيرمجموعه رجا تشکيل مي‌شود