بازار آریا

آخرين مطالب

اثر تغيير «نرخ سود» بر بازار ملک

سرنوشت مسکن با سود بانکي

  بزرگنمايي:

آريا بازار- بررسي‌هايي که با استناد به «رابطه معکوس 25 سال گذشته بين نرخ سود و قيمت مسکن»، «وضعيت فعلي بازار ملک» و همچنين «سهم 5 نوع بازار در سبد دارايي خانوارها» انجام شده است، براي اين واکنش دو سناريو را مطرح مي‌کند. در سناريوي اول که محتمل‌ترين گزينه است، چنانچه پروسه کاهش «سود» بدون دخالت سياست گذار پولي و با رعايت حفظ فاصله نرخ سود با نرخ تورم، در فضاي رقابتي اتفاق بيفتد، به تدريج بخشي از سپرده‌هاي متعلق به تقاضاي مصرفي مسکن، روانه معاملات ملک مي‌شود. در اين ميان، اعمال دامنه‌اي از نرخ سود از جانب بانک‌ها بين کف اختياري تا سقف مصوب شوراي پول و اعتبار - 15 تا 18 درصد - آن هم با توجه به مرز تک رقمي شدن تورم، مانع تحريک تقاضاي سفته بازي در بازار مسکن مي‌شود. در اين صورت بازار پول کماکان نقش سپر سوداگري - مقابل بازار موازي- را خواهد داشت و زمينه رشد مثبت قيمت واقعي مسکن فراهم نمي‌شود. اما در قالب سناريوي دوم که در صورت اقدام دستوري براي سرکوب نرخ سود –روال دوره‌هاي پيشين- بروز مي‌کند، حجمي از دارايي‌هاي بانکي عازم خريد ملک مي‌شود.
تصميم هفته پيش بانک‌ها براي «کاهش حداقل 2 واحد درصدي نرخ سود بانکي» چون که قرار است با فرآيند متفاوت از شيوه «دستوري» چند سال گذشته در بازار پول به اجرا دربيايد، اثرپذيرترين «بازار موازي» را نيز اين بار متمايز از يک تحليل سنتي، تحت‌الشعاع خود قرار مي‌دهد. چند روز پيش به دنبال عزم دست جمعي بانک‌هاي دولتي و خصوصي براي «تنظيم فاصله بين نرخ سود سپرده‌ها با سطح کاهنده نرخ تورم»، يک بانک خصوصي پيشقدم شد و نرخ سود سپرده‌ بانکي را از سقف 18 درصد مصوب شوراي پول و اعتبار به 16 درصد کاهش داد و قرار شد ساير بانک نيز‌ از ابتداي تير ماه سطح فعلي نرخ سودشان را با سه واحد درصد کاهش به 15 درصد برسانند و در عمل، به نرخ تورم نزديک کنند.
بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» درباره تحولاتي که به‌واسطه کاهش نرخ سود بانکي در «بازار ملک» اتفاق خواهد افتاد، حاکي است: تغيير «غير دستوري» نرخ سود، در نقش گسل جديد پولي، مي‌تواند بخش مسکن را از سه جهت تحت تاثير قرار ‌دهد و باعث رانش قطعي بازار مسکن شود، اما شکل و ميزان رانش (حرکت معاملات و ساخت و ساز در اين بازار)، در قالب دو سناريو قابل پيش‌بيني است.
جزئيات دو سناريوي رانش مسکن که بر پايه 4 مولفه کليدي مسيرياب – 4 علامت راهنما و مشخص‌کننده رابطه گذشته، حال و آينده بازارهاي پول و مسکن– مطرح است، نشان مي‌دهد: در مقطع فعلي، محتمل‌ترين اتفاق در بازار ملک ناشي از کاهش نرخ سود، آن است که بخشي از دارايي‌هاي بانکي متعلق به تقاضاي مصرفي، در پروسه تدريجي و نه ناگهاني، در مسير خريد آپارتمان قرار مي‌گيرد، اما ساير سپرده‌ها که عمدتا به گروه‌هاي داراي ريسک‌پذيري پايين و متوسط تعلق دارد، تا دوره‌اي معين در بانک‌ها باقي مي‌ماند.
براي تحليل درست درباره «نحوه اثرگذاري نرخ سود بانکي بر بخش مسکن»، 4 مولفه‌ همچون «سهم 5 نوع دارايي عمده خانوارها در زمان‌هاي مثبت بودن و منفي بودن نرخ سود واقعي سپرده»، «روند 25 سال گذشته تغييرات نرخ سود سپرده بانکي و نرخ رشد قيمت مسکن»، «وضعيت فعلي بازار مسکن» و «همچنين مدل کنوني کاهش نرخ سود» مبناي بررسي قرار گرفته است. اين 4 مولفه نشان مي‌دهد: رابطه هميشگي و جابه‌جايي سنتي نقدينگي بين اين دو بازار، در حال حاضر به صورت حتمي و با همان ترکيب قبل نمي‌تواند برقرار باشند.
نتايج بررسي حاکي است: هر زمان نرخ سود واقعي سپرده‌هاي بانکي، مثبت بوده، نرخ رشد واقعي قيمت مسکن منفي شده است به اين معنا که در سال‌هايي که سطح اسمي نرخ سود بالاتر از نرخ تورم قرار گرفته، چون که عايدي مورد انتظار سپرده‌گذاران (سرمايه‌گذاران در بازار پول) تامين شده است، در نتيجه بازار پول از جذابيت کافي در برابر بازار ملک برخوردار بوده و اين موضوع سبب کاهش تقاضا (خريد سرمايه‌اي) براي خريد مسکن شده است. اين کاهش تقاضاي مسکن در زمان مثبت بودن نرخ سود واقعي، در نهايت باعث شده حداکثر نرخ رشد اسمي قيمت مسکن، کمتر از تورم باشد.
زماني که نرخ سود واقعي سپرده‌هاي بانکي به بالاترين حد مي‌رسد – سطح بي‌سابقه 4/ 6‌درصد و 5 درصد در سال‌هاي 93 و 94- نه تنها بازار ملک از تقاضاي سفته‌بازي و خريدهاي سرمايه‌اي در امان مي‌ماند که بخشي از تقاضاي مصرفي مسکن که قصد خريد آپارتمان بهتر يا حتي خريد اولين خانه خود را دارد اما در بانک‌ها داراي سپرده قابل توجه است نيز انگيزه لازم براي تبديل دارايي خود را از دست مي‌دهد و منتظر سيگنال‌هايي براي سبقت نرخ رشد قيمت مسکن از نرخ سود يا دست کم، برابر شدن اين دو نرخ، مي‌ماند.
اين رابطه‌– منفي شدن نرخ رشد واقعي قيمت مسکن در پي مثبت شدن نرخ سود واقعي سپرده- البته حاوي يک استثنا است که به سال‌هاي اوج رونق مسکن و آستانه جهش قيمت مسکن مربوط مي‌شود. در زمان اوج رونق مسکن در دوره‌هاي رونق گذشته از آنجا که رفتار غالب فعالان اقتصادي –چه متقاضيان مصرفي مسکن و چه سرمايه‌گذاران- به سمت خريد ملک چرخش کرده، سود بالاي بانک‌ها چندان در جذب نقدينگي موفق نبوده و در نتيجه، در آستانه جهش، ميزان رشد قيمت مسکن از نرخ تورم فراتر زده است.
هر چند در 25 سال گذشته، نرخ سود واقعي سپرده‌هاي بانکي در اغلب سال‌ها منفي بوده -16 سال- و طي اين سال‌ها بازار پول با نوعي سرکوب و اقدام دستوري سياست‌گذار پولي در تعيين نرخ سود اسمي روبه‌رو بوده است اما در زمان‌هايي که نرخ سود واقعي مثبت بوده است، به خوبي نقش بازار پول به‌عنوان سپر سفته‌بازي مقابل بازار ملک، به نمايش گذاشته شده و اثر آن را مي‌توان بر قيمت مسکن رديابي کرد.
سال‌هاي 76 و 77 اگر چه نرخ سود سپرده کمتر از نرخ تورم شد و سطح نرخ سود واقعي کماکان همچون 5 سال قبل، منفي بود اما در اين دو سال، شکاف بين نرخ سود اسمي و نرخ تورم، به کمترين حد در مقايسه با سال‌هاي قبل از آن رسيد؛ به اين معنا که نرخ سود واقعي از منفي 35 درصد سال 74 به منفي 3 درصد و منفي 4 درصد در سال‌هاي 76 و 77 رسيد. نتيجه اين کاهش شکاف شديد، به حرکت سرمايه‌ها به سمت بازار پول منجر شد و باعث شد ميانگين قيمت واقعي مسکن در تهران (مابه‌التفاوت رشد اسمي قيمت مسکن و نرخ تورم) در دو سال متوالي 19‌درصد و 20 درصد کاهش پيدا کند و در عمل، بانک‌ها موفق به جذب نقدينگي و دارايي‌هاي سرگردان شوند.
در سال 88 نيز با مثبت شدن نرخ واقعي سود پس از دو سال نرخ منفي، قيمت واقعي مسکن 17 درصد افت کرد.
از طرفي در سال‌هايي که نرخ سود اسمي با فاصله زيادي کمتر از تورم بوده، حرکت نقدينگي به بازار ملک باعث رشد شديد قيمت اسمي مسکن و رشد مثبت آن شده است. جهش 45 درصدي، 50 درصدي، 62 درصدي و 15 درصدي قيمت واقعي مسکن در سال ‌هاي 75، 81، 86 و 91 با سطح منفي نرخ سود واقعي در اين سال‌ها، بي‌ارتباط نبوده است. به گزارش «دنياي‌اقتصاد» در سال 94 بالاترين نرخ سود واقعي نصيب سپرده‌هاي بانکي شد و اين اتفاق خود به عاملي براي تشديد رکود معاملات مسکن و در نتيجه تمديد ثبات قيمت اسمي آپارتمان در تهران و افت شديد قيمت واقعي ملک در پايتخت تبديل شد.
در سال 94 با احتساب کاهش نرخ سود اسمي سپرده‌هاي بانکي در ابتداي سال به سطح 20‌درصد و سپس کاهش آن به 18 درصد در اواخر سال، به‌طور متوسط سود اسمي 19 درصد به سپرده‌گذاران طي يک‌ سال تعلق گرفت. در نتيجه، صاحبان دارايي در بازار پول طي سال 94 با احتساب نرخ تورم 14 درصدي در آن سال، سود واقعي 5 درصد را از محل سپرده کسب کردند. در مقابل، تحت تاثير روند تخليه حباب قيمت مسکن، تقاضاي سرمايه‌اي در بازار ملک حضور نداشت و اين باعث شد قيمت واقعي مسکن،‌ 14 درصد افت کند.
طي دو ماه اول امسال نيز روند کاهنده نرخ تورم از يکسو و تغيير اندک نرخ سود از سوي ديگر، نرخ واقعي سود بانکي را به سطح 2/ 7 درصد رساند که بيشتر از سال 94 بود. اما شروع معاملات خريد مسکن در بازار تا حدودي باعث تغيير مثبت سطح اسمي قيمت مسکن و در نتيجه بهبود شيب منفي قيمت واقعي آپارتمان شد. در دو ماه اول امسال، قيمت واقعي مسکن در تهران 7 درصد افت کرد که اين ميزان کاهش معادل نصف ميزان کاهش سال 94 بود.
در حال حاضر با کاهش 2 واحد درصدي نرخ سود بانکي در يکي از بانک‌ها، نرخ سود واقعي با احتساب سود اسمي 16 درصد، به سطح 6/ 5 درصد رسيده در حالي که قيمت واقعي مسکن رشد منفي 4/ 5 درصد را تجربه مي‌کند. به اين ترتيب، در شرايط فعلي، سود واقعي سپرده‌هاي بانکي حتي با فرض اينکه نرخ سود اسمي در بانک‌ها به 15 درصد برسد، همچنان مثبت است و اين بازار براي سپرده‌گذاران از جذابيت نسبي در مقابل بازار ملک برخوردار است.
با اين حساب، سناريوي اول قابل پيش‌بيني براي آينده بازار مسکن آن است که در پي کاهش اسمي نرخ سود بانکي، با توجه به محرک‌هايي که در بازار ملک براي خريد مسکن متقاضيان مصرفي –وام‌هاي خريد- مهيا شده است، از ابتداي تابستان، دارايي‌هاي پولي اين گروه از متقاضيان با خارج شدن از بانک‌ها در مسير خريد مسکن قرار بگيرد و باعث رانش سرمايه‌ها در مسير صعود حجم معاملات ملک شود. در اين فرآيند جابه‌جايي دارايي از بانک‌ها به بازار ملک چون که توسط متقاضيان مصرفي هدايت مي‌شود، اثر ناگهاني و شوک‌بر انگيزي بر قيمت مسکن نخواهد داشت، هر چند نمي‌توان «افزايش قيمت مسکن حداکثر به اندازه نرخ تورم» را بعيد دانست.
مطابق بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد»، اين سناريو (سناريوي اول) مشروط به رعايت دو پارامتر در بازار پول، محتمل‌ترين سناريو براي مسير آتي بازار مسکن خواهد بود در غير اين صورت، سناريوي دوم مي‌تواند اتفاق بيفتد. در حال حاضر، عمليات کاهش نرخ سود بانکي با دو ويژگي مشخص و قابل تامل، در حال اجرا است. ويژگي اول، اقدام خودخواسته بانک‌ها است به اين معنا که بدون دخالت سياست‌گذار پولي و بدون آنکه سقف مصوب نرخ سود سپرده، سرکوب شود، بانک‌ها تصميم گرفته‌اند براي پرداخت سود به سپرده‌گذاران، نرخ کف در نظر بگيرند.
در اين صورت چنانچه فرآيند جديد تعيين نرخ سود مطابق وعده بانک‌ها به‌صورت رقابتي باشد، امکان پرداخت سود تا سقف مجاز همچنان برقرار بود و تعيين دامنه نرخ سود در بانک‌ها (از 15 تا 18 درصد) باعث تداوم جذابيت نسبي بازار پول براي گروهي از سپرده‌گذاران خواهد شد. ويژگي يا پارامتر دوم نيز حفظ سطح مثبت نرخ سود واقعي است. تا زماني که نرخ سود اسمي سپرده‌هاي بانکي بيش از نرخ تورم باشد، بازار پول مي‌تواند زمينه جذب نقدينگي باشد. البته اين موضوع در زماني که نرخ رشد اسمي قيمت مسکن، از نرخ تورم فراتر بزند، متفاوت خواهد بود اما فعلا که سطح آن پايين تر است، سود واقعي مثبت بانک‌ها مي‌تواند جاذبه بيشتري در برابر بازار ملک، ايفا کند.
به اين ترتيب اگر در ماه‌هاي آينده از يکسو ابزار دست بانک‌ها بابت تعيين نرخ سود سپرده که همان «تفاوت بين سقف مصوب و کف اختياري» است، سلب اختيار شود و از سوي ديگر سطح اسمي نرخ سود به کمتر از نرخ تورم برسد، در اين صورت سناريوي دوم رانش بازار مسکن با ورود موج سفته‌بازان و سرمايه‌گذاران، اتفاق مي‌افتد که در اين صورت ناپايداري‌هاي قيمتي در بازار ملک حادث خواهد شد و فرآيند ثبات نسبي قيمت از بين مي‌رود. دراين باره، مطالعات دانشگاهي اثبات مي‌کند، سهم دارايي‌ها در سبد ترکيب 5 نوع دارايي خانوارها که شامل مسکن، سپرده بانکي، ارز، سکه و سهام است، به شدت وابسته به نرخ سود واقعي سپرده‌ها است.
زماني که نرخ سود واقعي سپرده‌هاي بانکي، مثبت است به‌طور متوسط 25 درصد دارايي خانوارهاي داراي ريسک‌پذيري متوسط، روانه بانک‌ها مي‌شود و 39 درصد دارايي‌ها نيز در بازار سهام سرمايه‌گذاري مي‌شود طوري که يک سوم دارايي‌ها در اين حالت، در بازار ملک متمرکز مي‌شود. در زمان نرخ سود واقعي مثبت، افرادي که ريسک‌پذيري بالايي دارند، 76 درصد دارايي‌شان را به سهام تبديل مي‌کنند.
اما با منفي شدن نرخ سود واقعي سپرده، سهم سپرده‌هاي بانکي در سبد دارايي خانوارها به صفر مي‌رسد و در مقابل، 79 درصد دارايي خانوارها به ملک –زمين و مسکن- تبديل مي‌شود. در اين زمان، حتي ميزان دارايي مربوط به «سهام» در افراد ريسک‌‌پذير نيز به شدت کاهش پيدا مي‌کند و به سمت بازار ملک سرازير مي‌شود.
به گزارش «دنياي اقتصاد»، در حال حاضر سهامداران در بازار بورس نسبت به آينده شاخص و سود سهام، بدبين نيستند، اما در عين حال خوش‌بيني حداکثري نيز ندارند.
از طرفي، در بازار مسکن نيز به دليل اجراي قانون «اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي» از ابتداي سال 95، ريسک سفته‌بازي وجود دارد. طبق اين قانون، از سال 96، آپارتمان‌هايي که دو سال پياپي خالي از سکنه باشند، مشمول ماليات معادل ضريبي از ماليات اجاره خواهند شد. از طرفي، چشم انداز ميان مدت در بازار مسکن، نشان مي‌دهد: قيمت مسکن مطابق الگوهاي گذشته، در زمان خروج از رکود يعني مقطع فعلي، بيش از نرخ تورم افزايش پيدا نمي‌کند. بنابراين تا دست کم نيمه امسال، احتمال اينکه بازدهي خريد سرمايه‌اي ملک، مثبت شود، بعيد خواهد بود.
در اين حالت، بانک‌ها چنانچه سطح مثبت نرخ سود سپرده‌ را در تغييرات‌شان، مد‌نظر قرار دهند، مي‌توانند همچنان از نقدينگي‌هاي سرگردان و سپرده‌هاي فعلي، براي تجهيز منابع براي وام‌دهي استفاده کنند. بانک‌ها چنانچه از ابتداي تيرماه نرخ سود اسمي را به 15 درصد کاهش دهند مي‌توانند براي جذب بلندمدت سپرده‌ها، از سود‌هاي مختلفي در فاصله 15 درصد تا سقف مجاز 18 درصد به روش‌هاي مختلف، استفاده کنند. جذب سپرده‌هاي بلندمدت، اثر مستقيم بر توان‌بخشي بانک‌ها براي پرداخت وام مسکن که خود، تسهيلات بلندمدت محسوب مي‌شود، دارد.
تغييرات نرخ سود بانکي گذشته از تاثيري که در قالب دو سناريو بر قيمت مسکن (معاملات خريد) مي‌گذارد، چنانچه به کاهش نرخ سود تسهيلات بينجامد باعث افزايش اقبال به دريافت وام ساخت و در نتيجه تسريع در رونق ساخت و ساز خواهد شد. اما متقاضيان بازار اجاره بازنده حتمي کاهش نرخ سود بانکي هستند به‌طوري که گرايش موجران به دريافت اجاره ماهانه، فشار اجاره بها را بر مستاجران بيشتر مي‌کند. با اين حال، ثبات نسبي اجاره‌بها، فعلا نقطه قوت بازار اجاره است.
 


نظرات شما

ارسال دیدگاه

Protected by FormShield

ساير مطالب

کاهش 76درصدی حجم معاملات ملکی در مردادماه

انتظار شهریور کم‌رمق در بازار اجاره

تعدیل بازار اجاره در مردادماه

مجلس از عملکرد دولت در حوزه بازار مسکن رضایت ندارد

حال و روز بازار مسکن در اصفهان

مظنه آپارتمان نوساز در تهران؟ +جدول

ملک عیر مجاز تخریب شد

رونق بازار گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن

واکنش مشترک به التهاب اجاره

خبر عجیب از سقوط قیمت مسکن در تهران

مالیات مسکن مشمول چه کسانی می‌شود؟

افزایش شاخص قیمت «اجاره بها» در استان تهران

قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های نقلی در تهران

تابلوی جدید تقاضای مسکن

جزئیات پیشنهاد افزایش کمیسیون مشاوران املاک

هزینه خرید وام مسکن افزایش یافت

قیمت‌های شوک آور مسکن در اطراف تهران

7.8 درصد؛ کمترین افزایش قیمت اجاره مسکن در کشور

ایجاد مسیر جدید پیش فروش مسکن

واریز 10 میلیاردی کمک‌های مردمی به دفتر رهبری به حساب بنیاد مسکن

پرداخت تسهیلات نوسازی روستاهای قصرشیرین از امروز

فروش آپارتمان در تهران رکورد زد!

نرخ قطعي معاملات آپارتمان در غرب تهران +جدول

مظنه واحدهاي نوساز در تهران+ جدول قيمت

مظنه قيمت خريد آپارتمان چقدر است؟

نرخ قطعي آپارتمان در منطقه 6 تهران؟ +جدول

نرخ قطعي معاملات آپارتمان در شرق تهران؟ +جدول

زمين خام در تهران متري چند؟

رونق بازار اجاره با چاشني نوسان قيمت ها

آپارتمان سه خوابه در تهران چند؟ +جدول

نرخ جديد آپارتمان در جنوب تهران؟ +جدول

قيمت روز انواع کولر گازي و اسپيلت +جدول

قيمت انواع کاغذهاي A4-A5 +جدول

قيمت واحد مسکوني در خيابان مطهري تهران؟ +جدول

قيمت آپارتمان حوالي ميدان تجريش؟ +جدول

قيمت واحد مسکوني در نازي آباد تهران؟ +جدول

با 150ميليون کجا مي‌توان‌ خانه‌ خريد؟ +جدول

تکانه‌هايي مثبت در بخش مسکن +اينفوگرافيک

قيمت اجاره‌بها آپارتمان متراژ بالا در تهران + جدول

مقام مسئول:خريدتضميني گندم از مرز 6.6 ميليون تن گذشت

موافقت بانک مرکزي با وام جديد مسکن/قيمت افزايش نيافته است

قيمت آپارتمان در منطقه فرشته؟ +جدول

افزايش قدرت خريد وام مسکن

ابزارهاي محرک بازار مسکن

مظنه واحدهاي 70 متري در تهران؟ +جدول

مظنه آپارتمان در منطقه اميرآباد؟ +جدول

نرخ قطعي معاملات آپارتمان در غرب تهران +جدول

مشکل شهرداري‌ها به‌دليل رکود صنعت مسکن/ شهرداري به عنوان يک نهاد 100درصد عمومي، عهده دار خدمات‌رساني به مردم است

بازار ساختماني 8 ميليارد دلاري

متقاضيان مسکن مهر پرديس پيمانکاران متخلف را معرفي کنند