بازار آریا

آخرين مطالب

گارانتي 10 ساله مسکن نوساز مسکن

گارانتي 10 ساله مسکن نوساز

  بزرگنمايي:

آريا بازار- معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازي پس از 6 ماه آسيب‌شناسي نظام فعلي ساخت‌وسازهاي شهري، سرانجام پيش‌نويس «اصلاح مبحث دوم مقررات ملي ساختمان» که در آن، نوع رابطه بين مالک زمين، سازنده، مهندس‌ناظر، شهرداري و در نهايت برآيند اين روابط با خريدار و مصرف‌کننده بناي نوساز بازتعريف شده است را تدوين و منتشر کرد.
تحقيقاتي که اين معاونت از اواخر سال گذشته درباره مهم‌ترين چالش‌ به ظاهر غيراقتصادي بازارساخت وساز تحت عنوان «کم‌فروشي عوامل ساختماني و احداث بناي کم‌کيفيت با هزينه‌اي بيشتر از خدمات صرف شده» انجام داد، مشخص کرد:سرمنشا وضع فعلي ساخت و سازهاي گستره‌اي به‌خصوص در تهران و شهرهاي بزرگ به روابط مخدوش و پيچيده بين مراجع نظارتي ساخت و گروه‌هاي سازنده برمي‌گردد که چون در اين مسير مبهم، امکان رعايت نکردن تعهداتي که مقررات ملي ساختمان براي تک‌تک عوامل ساخت تعيين کرده، به شکل وسيع فراهم است، صورت ساختمان‌سازي‌ها به‌خصوص بناهاي مسکوني با شتاب تصاعدي به سمت تخلف بيشتر و کيفيت کمتر با هدف کسب سود حداکثري از اين فعاليت، سوق پيدا کرده است.
وزير راه و شهرسازي تابستان امسال با تشخيص يکسري اشکالات و نقاط ضعف در ضوابط ساختماني و رويه جاري ساخت‌و‌ساز دستور خانه تکاني مهندسي- مقرراتي در اين بازار را صادر کرد و ماحصل آن ماه گذشته به تهيه پيش‌نويس مبحث دوم مقررات ملي ساختمان منجر شد. گزارش از جزئيات اين پيش‌نويس، حاکي است: در صورت تصويب متن اصلاحي مبحث 2 مقررات مالي ساختمان در هيات دولت، فعاليت بساز‌و‌بفروش‌ها يا هر فرد فاقد پروانه اشتغال به کار از وزارت راه و شهرسازي در ساخت و ساز «ممنوع» مي‌شود و شهرداري‌ها مکلف خواهند شد فقط براي مجريان ذي‌صلاح که عنوان «پيمانکار کل» برايشان در پيش‌نويس تعريف شده است، پروانه ساختماني صادر کنند. تعيين محدوده مجاز براي به رسميت شناختن متقاضيان دريافت پروانه ساخت، به‌عنوان قدم اول اصلاحات مهندسي بازار ساخت و ساز، مانع ادامه فعاليت سازنده‌هاي غيرمتخصص مي‌شود.
در اين پيش‌نويس، سازنده موظف شده براي تضمين کيفيت و تعهداتي که در احداث بناي ساختماني به انجام رسانده است، تک‌تک واحدهاي مسکوني يا غيرمسکوني ساختمان نوساز را به مدت 10 سال براي خريدار، «گارانتي» کند. سازنده براي صدور ضمانت‌نامه بهره‌برداري و تضمين رفع اشکالات احتمالي حين مصرف ساختمان، مي‌تواند از خدمات شرکت‌هاي بيمه کيفيت ساختمان استفاده کند. شهرداري‌ها در اين راستا، وظيفه دارند پيش از صدور پايان‌کار، برگه تعهد به ضمانت 10 ساله ساختمان را از سازنده مطالبه کنند. اصلاح رابطه مهندسان ناظر با مالک و سازنده نيز بخش مهم ديگر پيش‌نويس است که در قالب آن، نظام ارجاع کار به مهندسان، دگرگون مي‌شود و به جاي تعيين دستوري مهندس از جانب نظام مهندسي، حق انتخاب مهندس به مالک واگذار مي‌شود. مهندسان ناظر وظيفه دارند «نظارت مستمر» بر روند ساخت و ساز داشته باشند نه اينکه بعضا از راه دور يا سرزده، کيفيت کار را امضا کنند. از طرفي، شهرداري‌ها مکلف خواهند شد با استخدام شرکت‌هاي کنترل طراحي و بازرسي ساخت و تامين هزينه‌هاي آنها، بر کار مهندسان ناظر و صحت کار سازنده نظارت کنند. سازنده‌ها نيز مي‌توانند تشريفات و پروسه اخذ پروانه ساختماني را به دفاتر کارگزاري پروانه ساختماني که مجوز فعاليت آنها از سوي وزارت راه و شهرسازي صادر خواهد شد، واگذار کنند.
در صورت تصويب نهايي نسخه جديد مبحث دوم مقررات ملي ساختمان، براي اولين بار، اهالي محل، همسايگان و مالکان مجاور يک پروژه ساختماني، مي‌توانند از بابت تضييع حقوق فردي، اجتماعي و شهري خود، به احداث پروژه اعتراض کنند. براي اين منظور، مالک يا همان متقاضي ساخت بايد نام و شماره تماس خود را بر تابلوي مشخصات پروژه، در همان ابتداي کار ثبت کند. براي ساخت‌وساز دو پروانه شامل پروانه طرح و پروانه ساخت صادر خواهد شد و براي پروژ‌ه‌هايي که نيازمند تخريب و گودبرداري بيش از 7 متر هستند نيز بايد مجوزهاي ويژه فراتر از پروانه ساختماني صادر شود. نسخه نهايي شده اين پيش‌نويس که روز گذشته از طرف معاونت امور مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي در اختيار روزنامه قرار گرفت قرار است طي روزهاي آتي پس از انتشار در سايت اين وزارتخانه به منظور دريافت بازخورد کارشناسان و صاحبنظران، به‌عنوان متن جديد مبحث دوم مقررات ملي ساختمان، مبناي انجام روند اداري و مهندسي ساخت‌وساز قرار بگيرد.
سه پروانه براي ساخت و بهره‌برداري مسکن
در پيش‌نويس اصلاحيه مبحث دوم مقررات ملي ساختمان، بر ضرورت صدور چهار مجوز ساختماني تاکيد شده است. پروانه ساختماني شامل پروانه ساخت و پروانه طرح و پروانه بهره‌برداري، سه مجوزي هستند که از اين پس سازنده قبل از شروع عمليات ساخت تا اتمام آن مکلف به دريافت آن از مراجع صدور پروانه ساختماني است. بنا بر تعاريف مندرج در نسخه اصلاحيه مبحث دوم مقررات ملي ساختمان، سازنده مکلف است قبل از شروع عمليات‌ ساختماني نسبت به دريافت «پروانه‌ساختماني» اقدام کند. پروانه ساختماني که پيش از اين تاکنون به‌صورت يک مرحله‌اي و به نام مالک يا سازنده متقاضي ساخت‌وساز از سوي شهرداري‌ها صادر مي‌شد، بنا بر نسخه بازنويسي شده مبحث دوم مقررات ملي ساختمان از اين پس بايد در دو مرحله شامل پروانه طرح و پروانه ساخت صادر شود.
«پروانه طرح» مطابق با آنچه کارشناسان وزارت راه و شهرسازي در اصلاحيه ضوابط مهندسي و اداري ساخت‌وساز تعريف کرده‌اند در واقع جزء اول پروانه ساختماني است که صدور آن به معناي انجام تشريفات قانوني لازم و عدم مغايرت تقاضاي ساخت با قوانين و مقررات حاکم بر نحوه استفاده از ملک است. اين پروانه بر مبناي ارائه نقشه طرح معماري براي ساختمان با ضوابط و مقررات شهرسازي مانند کاربري، تراکم ساختماني، همجواري، سطح اشغال، استقرار، دسترسي، بروکف و الزامات معماري مندرج در مقررات ملي ساختمان در طرح، براي کمک به کنترل‌کنندگان طرح صادر مي‌شود. «پروانه ساخت» جزء دوم پروانه ساختماني پس از صدور پروانه طرح و سندي است حاکي از انجام تشريفات قانوني لازم و تاييد نقشه‌هاي اجرايي ارائه شده ساختمان از حيث مطابقت با مقررات ملي ساختمان و استانداردهاي اجباري براي شروع اجرا و انجام عمليات ساختماني.
دو مرحله‌اي شدن صدور پروانه ساختماني، در قالب فرآيند صدور پروانه طرح و پروانه ساخت به‌عنوان مجوز شروع فعاليت ساخت‌وساز در راستاي حذف بساز و بفروشي و جلوگيري از فعاليت سازندگان غير متخصص در ضوابط جديد ساخت‌وساز گنجانده شده است؛ موضوعي که از حدود يک سال قبل با تشکيل کميته‌اي پنج نفره متشکل از مديرکل راه و شهرسازي تهران، رئيس سازمان نظام مهندسي تهران، معاون عمراني استانداري تهران، معاون شهرسازي و معماري شهرداري تهران و معاون امور مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي در دستور کار قرار گرفت. در قالب اين فرآيند پروانه طرح که حاوي تعيين حدود مالکانه ملک براي مالک است به نام شخص مالک و پروانه ساخت صرفا براي سازنده واجد صلاحيت مهندسي صادر مي‌شود. سومين پروانه‌اي که در متن اصلاح شده مبحث دوم مقررات ملي ساختمان بر آن تاکيد شده پروانه بهره‌برداري يا همان پايان کار است؛ اين پروانه به وسيله شهرداري و مرجع صدور پروانه و کنترل ساختمان محل صادر و به موجب آن بلامانع بودن بهره‌برداري از تمام يا بخش‌هاي معيني از ساختمان اعلام مي‌شود.
عنصر جديد نظارت ساختماني
نويسندگان نسخه جديد مبحث دوم مقررات ملي ساختمان، با طراحي فرآيند تازه‌اي در روند نظارت بر ساخت‌وساز، 2 تغيير عمده در فعاليت‌هاي مربوط به بازرسي ساختمان ايجاد کرده‌اند. مطابق هدف‌گذاري انجام شده براي رقابتي شدن انتخاب مهندس ناظر، با نهايي شدن اصلاحيه مبحث دوم مقررات ملي ساختمان فرآيندي تحت عنوان بازرسي ساخت به فعاليت‌هاي نظارتي و کنترلي تمام ساخت‌و‌سازها وارد خواهد شد و از اين پس بازرسان فني به‌عنوان عنصر تازه نظارت ساختماني، به اين حيطه ورود خواهند کرد. طبق تعريف مندرج در متن پيش‌نويس ضوابط جديد ساخت‌وساز، بازرسان فني مسووليت دارند مجموعه اقدامات کنترلي براي حصول اطمينان از انطباق کامل عمليات ساختماني با حدود ملک، نقشه‌هاي مصوب، ضوابط و مقررات شهرسازي، مقررات ملي ساختمان، استانداردهاي اجباري و ابلاغيه‌هاي وزارت راه و شهرسازي و شهرداري‌ها و ساير مراجع صدور پروانه و کنترل ساختمان و ساير مراجع قانوني ذيربط را انجام دهند و نسبت به عدم انحراف و تخلف از الزامات ساختماني به‌صورت کتبي اعلام نظر کنند.
با تشکيل و شروع فعاليت شرکت‌هاي کنترل طراحي و بازرسي ساخت وزارت راه و شهرسازي ضمن تعيين صلاحيت‌هاي اشخاص حقيقي و حقوقي به‌عنوان بازرسان فني، براي گسترش فعاليت‌هاي اين اشخاص و شرکت‌ها در نقاط مختلف کشور مکلف به تدوين و ابلاغ سازوکارهاي قانوني و همچنين فراهم کردن ساير مقدمات لازم شده است. اين در حالي است که براساس ماده 29 پيش‌نويس اصلاحيه مبحث دوم مقررات ملي ساختمان، در هر جا که شرکت‌هاي کنترل طراحي ساختمان فعال، داراي پروانه اشتغال به کار معتبر و صلاحيت براي کنترل انطباق طراحي ساختمان با مشخصات و کاربري مورد نظر با مقررات ملي ساختمان و استانداردهاي اجباري وجود ندارد، شهرداري‌ها و ساير مراجع صدور پروانه و کنترل ساختمان اين کنترل را موقتا به اشخاص حقيقي داراي پروانه اشتغال به کار و صلاحيت که به وسيله سازمان نظام مهندسي ساختمان معرفي مي‌شوند، محول مي‌کنند.
وظايف قانوني بازرسان فني
براساس ماده 63 متن پيش‌نويس مبحث دوم مقررات ملي ساختمان، با نهايي شدن اصلاحيه ضوابط اداري و مهندسي ساخت‌وساز، وظايف کنترلي‌اي که در مقررات ديگر براي ناظران ساختماني مامور از جانب شهرداري‌ها تعيين شده از اين پس بر عهده شرکت‌هاي کنترل طراحي و بازرسي فني ساخت خواهد بود. اين در حالي است که به موجب ماده 65 اين اصلاحيه، پيمانکار کل يا همان مجري ذي‌صلاح، مکلف است حداقل 3 روز کاري پس از پوشاندن هر قسمت از بنا و تاسيساتي که بازرسي از آن الزامي شده است، آمادگي کار براي بازرسي را کتبا به شرکت کنترل طراحي و بازرسي ساخت مسوول بنا اطلاع دهد. بازرسي ساخت براساس تکليف مندرج در متن پيش‌نويس، شغل حرفه‌اي تمام وقت است و بازرسان بايد داراي پروانه اشتغال به کار بازرسي و کارنامه حرفه‌اي باشند و در ساعات رسمي از طريق پايگاه بازرسي شرکت در دسترس باشند و براي ساعات غير رسمي کار نيز بازرس کشيک پيش‌بيني کنند. علاوه بر انجام وظايف کنترلي و بازرسي در مورد هر پروژه، بازرسان فني وظيفه دارند کيفيت کار سازندگان در چهار رشته معماري، سازه، تاسيسات مکانيکي و تاسيسات برقي و درجه دقت و صحت انطباق اجرا با طرح به‌وسيله آنها و کيفيت کار و مهارت مجري ذي‌صلاح را ارزيابي و در گزارش‌هاي جداگانه‌اي تسليم شهرداري يا مرجع کنترل ساختمان محل، کارفرما و سازمان نظام مهندسي استان کنند.
منبع تامين هزينه‌هاي بازرسي فني
نويسندگان پيش‌نويس مبحث دوم مقررات ملي ساختمان، در ماده 89 اين اصلاحيه، به يک ابهام کلي و مهم در رابطه با نحوه تعيين هزينه‌هاي مربوط به شرکت‌هاي کنترل و بازرسي ساختمان پاسخ داده‌اند. به گزارش دنياي اقتصاد مطابق اين ماده، هزينه‌هاي کنترل طراحي و بازرسي ساخت به وسيله شهرداري يا مرجع صدور پروانه و کنترل ساختمان محل به اشخاص يا شرکت‌هاي ارائه‌کننده خدمات مذکور پرداخت مي‌شود و گزارش‌هاي فني کنترل و بازرسي‌ها نيز به مراجع مذکور و هر مرجع ديگري که در مقررات و اين کار کنترل طراحي و بازرسي ساخت تعيين شده باشد، ارائه مي‌شود.
همچنين هزينه‌هاي شهرداري‌ها و ساير مراجع صدور پروانه و کنترل ساختمان بابت خدمات کنترل و بازرسي همه ساله در بودجه آنها پيش‌بيني و پس از سير تشريفات قانوني از متقاضيان ساخت وصول و در حساب جداگانه‌اي تحت نظارت ذي‌حساب اداره کل راه و شهرسازي استان نگهداري و متناسب با ارائه خدمات شرکت‌ها و اشخاص به آنها پرداخت مي‌شود. اين در حالي است که شرکت‌هاي کنترل و بازرسي فني ساختمان علاوه بر شهرداري‌ها و ساير مراجع صدور پروانه و کنترل ساختمان مجاز به ارائه سه نوع خدمت ديگر به متقاضيان هستند. بررسي و اعلام نظر در مورد طراحي ساختمان‌ها و ارزيابي فني ساختمان‌ها به درخواست پيش خريداران و خريداران ساختمان و صدور گواهي کيفيت، اداي شهادت و نوشتن شهادت نامه رسمي در مورد ساختمان‌ها با رعايت تشريفات قانوني آن و تهيه شناسنامه فني – ملکي براي ساختمان‌هاي موجود و به‌روزرساني آنها سه کارکرد ديگري است که در وظايف قانوني بازرسان فني به رسميت شناخته شده است.
گارانتي 10 ساله براي ساختمان‌هاي نوساز
نويسندگان اصلاحيه مبحث دوم مقررات ملي ساختمان علاوه بر شرکت‌هاي کنترل و بازرسي فني، به منظور کمک به طراحي منطبق با مقررات ملي ساختمان، به وزارت راه و شهرسازي ماموريت داده‌اند اقدام به فراهم کردن شرايط ارائه خدمات مشاوره ضوابط و مقررات شهرداري به مالکان متقاضي ساخت و مهندسان طراح کند. اين در حالي است که تاسيس «شرکت‌هاي تضمين مشخصات ساختمان» به منظور تضمين تعهدات مالکان فروشنده ساختمان نوساز و مجريان ذي‌صلاح در زمينه کارکرد درست ساختمان و رفع عيوب و پرداخت خساراتي که طي مدت زمان 10 سال در ساختمان و تجهيزات و تاسيسات آن ظاهر مي‌شود نهاد ديگري است که وزارت راه و شهرسازي براساس اين پيش‌نويس مجوز راه‌اندازي آنها را دريافت کرده است. از سوي ديگر، «تاسيس دفتر خدمات مهندسي ساختمان» براي عرضه هر يک از خدمات کارگزاري و مشاوره، طراحي، پيمانکاري کل، کنترل طراحي، بازرسي ساخت از ديگر مواردي است که در قالب اصلاحيه مبحث دوم مقررات ملي ساختمان در دستور کار قرار گرفته است. اين موسسات مي‌توانند داراي نام، نشاني و علائم ثبت شده باشند؛ اما مستقل از صاحبان خود داراي شخصيت قانوني نيستند.
ساخت مسکن فقط از سوي سازنده ذي‌صلاح!
براساس متن پيش‌نويس اصلاحيه مبحث دوم مقررات ملي ساختمان، از اين پس متقاضيان ساخت‌وساز بايد اجراي عمليات ساختماني خود را به سازنده ذي‌صلاح يا پيمانکار کل که داراي پروانه اشتغال به کار پيمانکاري کل با صلاحيت متناسب با عمليات مورد تقاضا هستند، محول کنند. اين پيمانکار کل مي‌تواند از بين مالکان بنا، مشروط به داشتن پروانه صلاحيت لازم و قبول تعهدات مربوط باشد. اين در حالي است که بر اساس تاکيد نويسندگان اصلاحيه مبحث دوم مقررات ملي ساختمان عمليات ساختماني در هيچ زماني نمي‌تواند و نبايد بدون پيمانکار کل(مجري ذي‌صلاح) انجام شده وادامه يابد. بر اين اساس، مستقل از نوع توافق مالي و قراردادي بين متقاضي ساخت و پيمانکار کل براي اجراي ساختمان، مسووليت اداره کارگاه ساختماني، تهيه و تامين مصالح و مواد ساختماني و تاسيسات و تجهيزات استاندارد، رعايت مقررات ملي ساختمان، اجراي نقشه‌هاي مصوب، تامين عوامل انساني داراي مهارت فني لازم براي اجراي کار، تامين بهداشت، ايمني و حفاظت محيط زيست و رعايت الزامات قانوني مربوطه در داخل و شعاع موثر کارگاه ساختماني بر عهده پيمانکار است.
مطابق ماده 41 اين پيش‌نويس، پاسخگويي جنبه‌هاي کيفي و فني ساختمان که به وسيله پيمانکار کل يا مالک خود سازنده (مالک داراي صلاحيت حرفه‌اي ساخت که خودش مسووليت ساخت مسکن را بر عهده گرفته است) ساخته شده، در قبال ذي‌نفعان بر عهده سازنده است.اين در حالي است که در اجراي ماده 43 قانون نظام مهندسي و کنترل ساختمان، مراجع صدور پروانه و کنترل ساختمان مکلفند الزام به رعايت مقررات ملي ساختمان را در پروانه‌هاي ساختماني درج کنند. صدور گواهي‌هاي عدم خلافي، پايان کار و پروانه بهره‌برداري براي واحدهاي احداث شده بر مبناي اين پروانه‌ها، علاوه بر شرايط ديگر منوط به رعايت کامل اين مقررات است.


نظرات شما

ارسال دیدگاه

Protected by FormShield

ساير مطالب

کاهش 76درصدی حجم معاملات ملکی در مردادماه

انتظار شهریور کم‌رمق در بازار اجاره

تعدیل بازار اجاره در مردادماه

مجلس از عملکرد دولت در حوزه بازار مسکن رضایت ندارد

حال و روز بازار مسکن در اصفهان

مظنه آپارتمان نوساز در تهران؟ +جدول

ملک عیر مجاز تخریب شد

رونق بازار گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن

واکنش مشترک به التهاب اجاره

خبر عجیب از سقوط قیمت مسکن در تهران

مالیات مسکن مشمول چه کسانی می‌شود؟

افزایش شاخص قیمت «اجاره بها» در استان تهران

قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های نقلی در تهران

تابلوی جدید تقاضای مسکن

جزئیات پیشنهاد افزایش کمیسیون مشاوران املاک

هزینه خرید وام مسکن افزایش یافت

قیمت‌های شوک آور مسکن در اطراف تهران

7.8 درصد؛ کمترین افزایش قیمت اجاره مسکن در کشور

ایجاد مسیر جدید پیش فروش مسکن

واریز 10 میلیاردی کمک‌های مردمی به دفتر رهبری به حساب بنیاد مسکن

پرداخت تسهیلات نوسازی روستاهای قصرشیرین از امروز

فروش آپارتمان در تهران رکورد زد!

نرخ قطعي معاملات آپارتمان در غرب تهران +جدول

مظنه واحدهاي نوساز در تهران+ جدول قيمت

مظنه قيمت خريد آپارتمان چقدر است؟

نرخ قطعي آپارتمان در منطقه 6 تهران؟ +جدول

نرخ قطعي معاملات آپارتمان در شرق تهران؟ +جدول

زمين خام در تهران متري چند؟

رونق بازار اجاره با چاشني نوسان قيمت ها

آپارتمان سه خوابه در تهران چند؟ +جدول

نرخ جديد آپارتمان در جنوب تهران؟ +جدول

قيمت روز انواع کولر گازي و اسپيلت +جدول

قيمت انواع کاغذهاي A4-A5 +جدول

قيمت واحد مسکوني در خيابان مطهري تهران؟ +جدول

قيمت آپارتمان حوالي ميدان تجريش؟ +جدول

قيمت واحد مسکوني در نازي آباد تهران؟ +جدول

با 150ميليون کجا مي‌توان‌ خانه‌ خريد؟ +جدول

تکانه‌هايي مثبت در بخش مسکن +اينفوگرافيک

قيمت اجاره‌بها آپارتمان متراژ بالا در تهران + جدول

مقام مسئول:خريدتضميني گندم از مرز 6.6 ميليون تن گذشت

موافقت بانک مرکزي با وام جديد مسکن/قيمت افزايش نيافته است

قيمت آپارتمان در منطقه فرشته؟ +جدول

افزايش قدرت خريد وام مسکن

ابزارهاي محرک بازار مسکن

مظنه واحدهاي 70 متري در تهران؟ +جدول

مظنه آپارتمان در منطقه اميرآباد؟ +جدول

نرخ قطعي معاملات آپارتمان در غرب تهران +جدول

مشکل شهرداري‌ها به‌دليل رکود صنعت مسکن/ شهرداري به عنوان يک نهاد 100درصد عمومي، عهده دار خدمات‌رساني به مردم است

بازار ساختماني 8 ميليارد دلاري

متقاضيان مسکن مهر پرديس پيمانکاران متخلف را معرفي کنند