بازار آریا

آخرين مطالب

پشت صحنه تبليغات املاک در ترکيه

تله‌مسکن همسايه غربي مسکن

تله‌مسکن همسايه غربي

  بزرگنمايي:

آريا بازار- دلالان مسکن و املاک خارجي در شبکه‌هاي مجازي، حجم تبليغ براي فروش ويلا و آپارتمان در چند شهر محدود ترکيه –عمدتا جزاير توريستي- را با دو نوع فريب شامل «فروش قسطي به بهاي نازل» و «اخذ اقامت دائم به شرط خريد ملک» افزايش داده‌اند. بررسي‌ها درباره پشت‌صحنه اين قبيل بازاريابي‌ها که با هدف به بيراهه کشاندن سرمايه ايراني‌ها در جريان است، از «10 حفره سرمايه‌گذاري در املاک ترکيه» حکايت دارد و نشان مي‌دهد بازار مسکن همسايه غربي ايران، تحت‌تاثير شرايط اقتصادي و سياسي اين کشور، به‌نوعي «تله سرمايه‌گذاري» تبديل شده است که ورود به آن، نه‌تنها فرجام روشن و خوشايندي براي سرمايه‌گذار تضمين نمي‌کند که ريسک بالايي در پي دارد. در ترکيه -فارغ از ناآرامي‌هاي داخلي اين کشور- رشد قارچ‌گونه آژانس‌هاي املاک، خطر فروش خانه‌هاي بدون سند، نيمه‌کاره و بدهکار به سيستم بانکي را چند برابر کرده؛ ضمن آنکه، طبق مقررات اين کشور، انتقال مالکيت و فروش مسکن در برخي شهرهاي ترکيه به دسته‌اي از اتباع خارجي ممنوع است.

غلظت تبليغات ماهواره‌اي درباره فروش املاک مسکوني لوکس ترکيه- ويلا و برج عمدتا در جزاير توريستي- به قدري افزايش يافته که براي سرمايه‌گذاران با تجربه، تداعي‌‌کننده «بحران ورشکستگي سال‌هاي 2009-2008 دبي» شده است.
دلالان املاک ترکيه با دو چاشني «قيمت فوق‌العاده ارزان» و «اقامت دائم به شرط خريد ملک» بازاريابي گسترده براي فروش خانه‌هاي مجهز به انواع امکانات تفريحي-رفاهي در شبکه‌هاي مجازي و تلويزيون‌هاي ماهواره‌اي فارسي‌زبان به راه‌انداخته‌اند و با مانور روي بهاي قسطي اين املاک که اغلب حدود يک‌پنجم خانه‌اي مشابه در ايران اعلام مي‌شود، توان خود را بر جذب سرمايه‌گذار خارجي آن هم از طبقه ميان‌درآمد متمرکز کرده‌اند. اما بررسي‌ها درباره پشت‌صحنه اين تبليغات، واقعيت آنچه از جانب دلالان ماهواره‌اي عنوان مي‌شود را رد مي‌کند و نشان مي‌دهد، تور پهن‌شده براي سرمايه‌هاي ايراني در بازار املاک ترکيه، در صورت عدم اطلاع سرمايه‌گذار از مقررات و اوضاع اقتصادي- سياسي اين کشور، نه تنها امکان بازگشت سرمايه را غيرممکن مي‌کند که به زيان حتمي خريدار منجر خواهد شد.
در حال حاضر، ساده‌ترين علامت از سرمايه‌گريزي بازار ملک در ترکيه، «ناامني داخلي و مهاجرت آوارگان سوري» به اين کشور است که در کنار مولفه‌هاي قبلي، بازدهي سرمايه‌گذاري براي ايراني‌ها حتي به قصد اقامت فصلي را به مراتب کمتر از آنچه ادعا مي‌شود، نزول داده است. در ترکيه اخيرا قانوني به تصويب رسيده که در ازاي اولين خريد ملکي، به خريدار خارجي «اقامت يکساله» خودکار داده مي‌شود اما «اقامت دائمي» شرايط جداگانه‌اي دارد که الزاما مشمول خريداران ملک نمي‌شود. «ارزان‌فروشي کاذب» و فروش «خانه‌هاي بدون سند» نيز دو خطر بزرگ ديگر است که ابعاد تله بازار مسکن ترکيه براي ايراني‌ها از سوي دلالان ماهواره‌اي را به خوبي نمايان مي‌کند. قيمت واقعي فروش آپارتمان در برج‌هاي مسکوني واقع در سه شهر اصلي مقصد سرمايه‌گذاران خارجي شامل آلانيا، آنتاليا و استانبول از 200 ميليون تومان براي خانه زير 100 مترمربع شروع مي‌شود و براي ويلاهاي لوکس چندمنظوره (شبيه آنچه در ماهواره تبليغ مي‌شود) نيز از يک ميليارد تومان به بالا است. اين در حالي است که دلالان ادعا مي‌کنند اين املاک را مي‌توان با کمتر از اين ارقام آن هم به صورت نيمي نقد و مابقي اقساط سالانه، خريداري کرد. از طرفي، رشد قارچ‌گونه آژانس‌هاي املاک غيرقانوني در ترکيه، خطر کلاهبرداري‌هاي ملکي را دو چندان کرده است.
در ترکيه، به تناسب نوع مليت سرمايه‌گذاران، مقررات خاص و متفاوتي براي فروش ملک به خارجي‌ها وجود دارد به طوري که انتقال کامل مالکيت فقط به تبعه‌هاي چند کشور خاص مجاز است و مابقي سرمايه‌گذاران در خريد سقف مشخصي از متراژ يا در برخي شهرهاي ترکيه، محدوديت قانوني دارند. به اين ترتيب، فروش خانه‌هاي ممنوعه حتي به قيمت نازل به سرمايه‌گذار، عواقب غيرقابل جبران براي خريدار به همراه دارد. نتايج يک تحقيق در اين باره مشخص مي‌کند: در برخي تبليغات ملکي، برج‌هاي «نيمه‌کاره» يا «بدهکار به بانک‌»هاي ترکيه به خريداران معرفي مي‌شود و دلال مربوطه، براي معرفي ويژگي‌هاي پروژه، در «هتل» يا خيابان قرار خود را تنظيم مي‌کند؛ اين سه روش عرضه ملک در ترکيه، به شدت از طرف کارشناسان حقوقي و اقتصادي، به نوعي طعمه براي منحرف کردن سرمايه‌گذاران تعبير شده است. در اين ميان آنچه مي‌تواند ريسک خريد ملک در ترکيه را کاهش دهد، استفاده از وکيل مجرب و مسلط به قوانين اقتصاد مسکن ترکيه و همچنين مراجعه صرف به آژانس‌هاي املاک معتبر و قانوني اين کشور است.

روياي خريد ملک در ترکيه
اين روزها شاهد تبليغات گسترده فروش ملک در کشورهاي همسايه به ويژه ترکيه هستيم. تبليغاتي که با وعده اعطاي اقامت،ايرانيان را ترغيب به خريد ملک در اين کشورها مي‌کند. اين در شرايطي است که برخي از ايرانياني که براي خريد ملک در اين کشورها اقدام کرده‌اند، در دام کلاهبرداران گرفتار شده‌اند و مال و سرمايه خود را از دست داده‌اند. به همين بهانه «دنياي اقتصاد» بازار املاک در ترکيه را بررسي مي‌کند و نکاتي درباره خريد ملک در اين کشور را يادآور مي‌شود.
چندي پيش گزارشي در رسانه‌ها و خبرگزاري‌هاي داخلي کشورمان منتشر شد مبني بر اينکه فردي به اتهام کلاهبرداري از سرمايه‌گذاران ملکي در ترکيه، بازداشت شده است. شرح ماجرا به اين قرار است: فردي با مراجعه به دادسراي امور بين‌الملل و طرح شکايت، عنوان مي‌کند از طريق آگهي تبليغاتي يکي از شبکه‌هاي ماهواره‌اي قصد خريد يک واحد آپارتمان مسکوني در کشور ترکيه را داشته که توسط شخص فروشنده مورد کلاهبرداري قرار گرفته است. فروشنده يک واحد آپارتمان در منطقه آلانياي ترکيه به اين فرد فروخته و مبلغ 20 هزار يورو پيش‌پرداخت دريافت کرده است. زماني که شاکي براي تحويل گرفتن آپارتمان خود به ترکيه مي‌رود، متوجه مي‌شود اين آپارتمان متعلق به يک تبعه ترکيه است که توسط فروشنده اجاره شده بوده است. پس از بررسي‌هاي پليس مشخص شد افراد ديگري نيز توسط اين فرد مورد کلاهبرداري قرار گرفته‌اند. شاکيان عنوان کردند اولين ملاقات آنها با متهم در هتل‌هاي چند ستاره انجام شده و اين شخص خود را فروشنده آپارتمان در ترکيه، جزاير توريستي و نقاط ديگر معرفي کرده است. پس از پيگيري‌هاي پليس آگاهي اين فرد دستگير مي‌شود و به تبليغات غيرقانوني فروش ملک در شبکه‌هاي ماهواره‌اي و کلاهبرداري از شاکيان اعتراف مي‌کند. با توجه به نمونه کلاهبرداري ذکر شده و افزايش موارد کلاهبرداري‌هايي از اين نوع توصيه مي‌شود هنگام خريد ملک در ترکيه به اين نکات توجه شود:
براي خريد ملک در ترکيه بايد اين نکته را درنظر داشت که قيمت املاک در اين کشور گران است و اگر با ملک مناسب و لوکسي مواجه شديد که بسيار ارزان‌قيمت بود، بايد در قانوني بودن آن ملک ترديد کنيد. بسياري از املاک ترکيه فاقد مجوزهاي قانوني هستند و سند ندارند. بنابراين زماني که مالکان مي‌خواهند از شر چنين املاکي خلاص شوند، آنها را به خارجي‌ها مي‌فروشند، چون خارجي‌ها آشنايي اندکي با قوانين ترکيه دارند. از سوي ديگر با توجه به اينکه بازار املاک ترکيه درحال شکوفايي است، آژانس‌هاي مسکن در اين کشور مانند قارچ درحال رشد هستند؛ بنابراين براي خريد ملک بايد به آژانس‌هاي معتبر و قابل اطمينان مراجعه کرد. همچنين بايد از افرادي که براي فروش ملک با قيمت بسيار پايين در هتل يا خيابان قرار مي‌گذارند دوري کرد، زيرا اين افراد ممکن است املاک غيرقانوني يا نيمه‌کاره‌‌اي را به فروش برسانند که هرگز تکميل نخواهند شد.
نکته ديگري که هنگام خريد ملک در ترکيه بايد درنظر گرفت، داشتن وکيل است. وکيل مي‌تواند اين مساله را بررسي کند که آيا ملک به طور قانوني ساخته شده است يا خير و صحت مجوزهاي آن را تاييد کند. همچنين وکيل مي‌تواند اين موضوع را پيگيري کند که آيا ملک بدهي دارد يا خير. داشتن مترجم نيز هنگام خريد ملک ضروري است. لازم است همه مدارک مربوط به فروش ملک ترجمه شود تا خريدار از آنچه امضا مي‌کند آگاهي کامل داشته باشد. در انتخاب مترجم بايد به اين مساله توجه شود که به مفاهيم و اصطلاحات خريد ملک آشنايي داشته باشد. موضوعي که در تبليغات فروش ملک در ترکيه برآن تاکيد مي‌شود، اعطاي اقامت دائم به خريداران است اما بايد توجه داشت که براساس قوانين اين کشور از سال 2013 تاکنون به کساني که براي اولين‌بار ملک خريداري مي‌کنند به صورت خودکار مجوز اقامت«يکساله» داده مي‌شود. همچنين براي خريد ملک در ترکيه توسط خارجيان محدوديت‌هايي وجود دارد به طوري که در هر شهر املاک تحت مالکيت خارجيان نبايد از 10 درصد مساحت زمين آن شهر بيشتر باشد و خارجيان نمي‌توانند بدون داشتن مجوز وزارت کشور ترکيه بيش از 300هزار متر مکعب ملک خريداري کنند. اين در شرايطي است که اتباع برخي کشورها تحت هيچ شرايطي مجاز به خريد ملک در ترکيه نيستند. اين کشورها عبارتند از: ارمنستان، سوريه، کره‌شمالي، نيجريه، کوبا و يمن.
خريد ملک توسط اتباع چند کشور در برخي مناطق ترکيه ممنوع است، اما اين افراد مي‌توانند در ديگر نقاط اين کشور اقدام به خريد ملک کنند. روس‌ها و اوکرايني‌ها نمي‌توانند در امتداد ساحل درياي سياه در ترکيه ملک خريداري کنند. يوناني‌ها هم نمي‌توانند در ساحل درياي سياه و برخي مناطق درياي اژه ترکيه ملک خريداري کنند. برخي مليت‌ها براي خريد انواع خاصي از ملک با محدوديت مواجه هستند. به عنوان مثال مردم مراکش، مصر و لتوني اجازه خريد زمين‌هاي کشاورزي را ندارند. مردم افغانستان علاوه بر اينکه نمي‌توانند زمين‌هاي کشاورزي خريداري کنند، براي خريد ديگر انواع ملک بايد مجوز ويژه داشته باشند. مردم آلباني فقط مي‌توانند املاک مسکوني و دفاتر اداري خريداري کنند و مجاز به خريد ديگر انواع ملک نيستند. اتباع برخي کشورها نيز براي خريد ملک بايد از وزارت کشور ترکيه مجوز بگيرند. اين کشورها عبارتند از: چين، ايران، فلسطين، عراق و هند.


اتباع برخي از کشورها هم بدون نياز به گرفتن مجوز مي‌توانند در ترکيه ملک بخرند. اين کشورها عبارتند از: آمريکا، آلمان، آرژانتين، بلژيک، بليز، بنين، بوسني و هرزگوين، برزيل، بلغارستان، بورکينافاسو، بوروندي، چاد، جمهوري دومنيکن، استوني، ساحل عاج، فنلاند، فرانسه، گابن، گامبيا، گينه، آفريقاي جنوبي، کره‌جنوبي، گرجستان، کرواسي، هلند، بريتانيا، ايرلند، اسپانيا، سوئد، سوئيس، کانادا، قبرس شمالي، کلمبيا، کوزوو، ليبي، لوکزامبورگ، مالي، موناکو، ناميبيا، نيجر، نروژ، لهستان، پرتغال، پرو، روماني، صربستان و اسلواکي. براساس قوانين جديد ترکيه اتباع کشورهاي امارات متحده عربي، عربستان سعودي، لبنان، کويت، آذربايجان، قزاقستان، ترکمنستان، ازبکستان و قرقيزستان هم مي‌توانند در ترکيه ملک خريداري کنند. اين در شرايطي است که فروش مسکن به خارجيان در پنج ماه نخست سال 2015 افزايش يافته و همچنان خريداران بيشتري جذب بازار مسکن در شهرهاي بزرگ ترکيه و شهرهاي ساحلي اين کشور مي‌شوند. گزارش موسسه آمار ترکيه نشان مي‌دهد از ماه ژانويه تا ماه مه خارجيان حدود 8097 باب خانه در ترکيه خريداري کرده‌اند. اين در شرايطي است که ظرف همين دوره در سال گذشته 6804 باب خانه توسط خارجيان خريداري شده بود. اين خريدها بيشتر در استانبول، آنتاليا و بورسا انجام گرفته است.

جلوه وارونه فضاي سرمايه‌گذاري در ترکيه
چندي پيش آنکارا، پايتخت ترکيه، شاهد خونبارترين حملات تروريستي در تاريخ اين کشور بود. در اين حملات، در راهپيمايي صلحي که در نزديکي يکي از اصلي‌ترين ايستگاه‌هاي راه‌آهن آنکارا در جريان بود، دو بمب منفجر شد. در اين انفجارها دست‌کم 97 نفر کشته و 245نفر مجروح شدند. در پي اين حملات تروريستي بسياري از کشورها از جمله ايران به اتباع خود در مورد سفر به ترکيه هشدار دادند. اين حملات در شرايطي صورت گرفت که ترکيه با مساله بي‌ثباتي داخلي نيز رو به رو است زيرا همجواري اين کشور با سوريه درگير جنگ، نگراني‌هايي را درمورد امنيت ترکيه به وجود آورده است. اين در شرايطي است که مرزهاي ترکيه هم دچار ناامني شده‌ و از سوي ديگر موجي از آوارگان سوري به اين کشور سرازير شده‌اند. به طوري که بيش از 2 ميليون نفر از اين آوارگان در ترکيه ساکن شده‌اند. ترکيه براي پاسخگويي به بحران آوارگان دست‌کم مبلغ 5/ 4 ميليارد دلار هزينه کرده است. افرادي که به تازگي به ترکيه سفر کرده‌اند، مي‌گويند به دليل ورود آوارگان بافت جمعيتي و اجتماعي ترکيه تغيير کرده است. با وجود اين نگراني‌هاي امنيتي و مشکلات اجتماعي، رسانه‌هاي ترکيه همچنان براي فروش ملک به سرمايه‌گذاران خارجي در اين کشور به شدت تبليغ مي‌کنند و سعي دارند فضاي اين کشور را آرام و امن جلوه دهند.
آمارهاي رسمي از بانک مرکزي و انجمن سرمايه‌گذاري املاک و مستغلات ترکيه نشان مي‌دهد: ميزان فروش خانه به اتباع خارجي در سال 2015 رشد داشته است به طوري که فقط در آلانيا 37 هزار واحد مسکوني به خارجي‌ها فروخته شده است که معادل 3 درصد کل فروش آپارتمان در ترکيه طي سال 2014 است. قيمت ملک مسکوني در 5 شهر اصلي مقصد سرمايه‌گذاران در ترکيه، حدود 10 واحد درصد بيشتر از نرخ تورم اين کشور است که اين موضوع محرک اصلي براي سرمايه‌گذاري به حساب مي‌آيد اما در اين ميان، ريسک بالاي فروش ماهواره‌اي و غيرمجاز اين املاک، کاملا سود اين بازار را تحت تاثير قرار مي‌دهد.





نظرات شما

ارسال دیدگاه

Protected by FormShield

ساير مطالب

ایجاد مسیر جدید پیش فروش مسکن

واریز 10 میلیاردی کمک‌های مردمی به دفتر رهبری به حساب بنیاد مسکن

پرداخت تسهیلات نوسازی روستاهای قصرشیرین از امروز

فروش آپارتمان در تهران رکورد زد!

نرخ قطعي معاملات آپارتمان در غرب تهران +جدول

مظنه واحدهاي نوساز در تهران+ جدول قيمت

مظنه قيمت خريد آپارتمان چقدر است؟

نرخ قطعي آپارتمان در منطقه 6 تهران؟ +جدول

نرخ قطعي معاملات آپارتمان در شرق تهران؟ +جدول

زمين خام در تهران متري چند؟

رونق بازار اجاره با چاشني نوسان قيمت ها

آپارتمان سه خوابه در تهران چند؟ +جدول

نرخ جديد آپارتمان در جنوب تهران؟ +جدول

قيمت روز انواع کولر گازي و اسپيلت +جدول

قيمت انواع کاغذهاي A4-A5 +جدول

قيمت واحد مسکوني در خيابان مطهري تهران؟ +جدول

قيمت آپارتمان حوالي ميدان تجريش؟ +جدول

قيمت واحد مسکوني در نازي آباد تهران؟ +جدول

با 150ميليون کجا مي‌توان‌ خانه‌ خريد؟ +جدول

تکانه‌هايي مثبت در بخش مسکن +اينفوگرافيک

قيمت اجاره‌بها آپارتمان متراژ بالا در تهران + جدول

مقام مسئول:خريدتضميني گندم از مرز 6.6 ميليون تن گذشت

موافقت بانک مرکزي با وام جديد مسکن/قيمت افزايش نيافته است

قيمت آپارتمان در منطقه فرشته؟ +جدول

افزايش قدرت خريد وام مسکن

ابزارهاي محرک بازار مسکن

مظنه واحدهاي 70 متري در تهران؟ +جدول

مظنه آپارتمان در منطقه اميرآباد؟ +جدول

نرخ قطعي معاملات آپارتمان در غرب تهران +جدول

مشکل شهرداري‌ها به‌دليل رکود صنعت مسکن/ شهرداري به عنوان يک نهاد 100درصد عمومي، عهده دار خدمات‌رساني به مردم است

بازار ساختماني 8 ميليارد دلاري

متقاضيان مسکن مهر پرديس پيمانکاران متخلف را معرفي کنند

مسکن همچنان در سراشيبي رکود،رونق بازار مسکن عامل بهبود فضاي اقتصادي

تحولات بازار مسکن تهران در فروردين‌ سال 96 / کاهش معاملات

شناور کشتيراني هانجين به تاريخ پيوست ؛ پايانه چله

صدور بيش از 20 هزار مجوز پرواز فوق‌العاده و برنامه اي براي نوروز

صدور مجوز فروش هواپيما به ايران از سوي وزارت خزانه داري آمريکا

تحقق 5 پيش‌بيني در بازار مسکن

14هزار پرواز مسافري در طرح نوروزي

ضرورت افزايش تجهيزات هوشمند مديريت جاده اي

رشد 17 درصدي مسافر و پرواز فرودگاه‌هاي ايران در سال 2016

تخصيص سالانه 200 هزار تسهيلات به واحدهاي مسکن‌ روستايي

جزييات مسکن اجتماعي ابلاغ شد

دولت يازدهم 840 هزار واحد مسکن مهر تحويل داده است

اخذ ماليات از خانه هاي خالي اثر منفي بر عرضه مسکن خواهد داشت

چهارمين نمايشگاه بين المللي املاک و مستغلات برگزار مي شود

نبود اطلاعات از نقشه ساختمان فاجعه پلاسكو را وسعت داد

قيمت بليت قطار در نوروز گران نمي شود

برف و کولاک در برخي محورهاي مواصلاتي کشور

شرکت اجرايي و فني زيرمجموعه رجا تشکيل مي‌شود