بازار آریا

آخرين مطالب

کليد «ناکارآمد» براي قفل نقل و انتقالات پروژه‌هاي 99ساله

سه تهديد بزرگ در مسکن مهر مسکن

سه تهديد بزرگ در مسکن مهر

  بزرگنمايي:

آريا بازار- مصوبه‌اي که پارسال براي «آزادسازي نقل و انتقال واحدهاي مسکوني‌مهر» با هدف «تسريع در پرداخت آورده نقدي پيش‌خريداران» ابلاغ شد، چون گروهي از صاحبان ثانويه اين آپارتمان‌ها را به رسميت نمي‌شناسند، تاکنون بر تکميل پروژه‌هاي «نا‌تمام» اثرگذار نبوده است. قرار بود چالش تامين مالي مردمي مسکن‌مهر از طريق «فروش واحدهاي در حال ساخت توسط صاحبان اوليه به متقاضيان آماده پرداخت» حل شود؛ اما کليد طراحي شده براي اين قفل، انعطاف‌پذير نيست. عدم بازنگري در اين مصوبه، سه تهديد بزرگ از جمله «حبس منابع بانکي در مسکن‌مهر» را در پي دارد.

حجم قابل توجهي از واحدهاي مسکوني‌مهر برخي مناطق کشور از جمله دو نقطه اصلي اطراف تهران، براي تکميل مراحل ساخت و واگذاري به متقاضيان، به يک «سد» دولتي برخورد کرده‌ و سه تهديد بزرگ را به ترتيب براي سيستم بانکي، پيش‌خريداران و مجموعه دولت رقم زده است.

دسته‌اي از خانوارهاي منتظر براي تحويل واحدهاي مسکوني‌مهر، در گروه «صاحبان ثانويه» مسکن‌مهر طبقه‌بندي مي‌شوند که در فاصله سال‌هاي 92 تا 93، با چراغ سبز وزارت راه‌و‌شهرسازي، امتياز اين آپارتمان‌ها را به‌صورت «محضري و وکالتي» از مالکان اصلي يا «صاحبان اوليه» خريداري کردند اما هم‌اکنون چون کارگزاري‌هاي مسکن‌مهر اين گروه را به «رسميت» نمي‌شناسند، از امضاي قرارداد انتخاب واحد، صدور کارت قسط و در نهايت تحويل واحد به آنها خودداري مي‌کنند. اين بن‌بست از يکسو امکان پرداخت مابه‌التفاوت آورده نقدي پيش‌خريداران مسکن‌مهر به حساب پيمانکاران را «سلب» کرده و از سوي ديگر باعث شده «تاخير» در واگذاري اين واحدها و در نتيجه «شتاب کند» بازپرداخت اقساط تسهيلات مسکن‌مهر به بانک‌ها «تشديد» شود.
قفل نقل و انتقال واحدهاي مسکوني مهر، بهمن سال 92 با تصويب پيشنهاد وزارت راه‌و‌شهرسازي در هيات دولت مبني بر «آزادسازي خريد و فروش مسکن‌مهر» قرار شد باز شود اما اين اتفاق عملياتي نشد تا اينکه خرداد 93 با صدور يک دستورالعمل از طرف وزير براي تسهيل اجراي تصويب‌نامه، کليد جديدتري براي گشايش اين قفل طراحي شد. در متن اصلي مصوبه، اجازه نقل و انتقال صرفا براي واحدهاي داراي کارت قسط- واحدهاي آماده تحويل- صادر شده بود اما بعدا امکان معامله به آپارتمان‌هاي نيمه‌کاره- داراي قرارداد پيش‌فروش بين صاحب اولي و سازنده- نيز داده شد.
با اين حال شواهد موجود در حداقل يکي دو شهر جديد اطراف تهران نشان مي‌دهد: «کليد» فعلي چون که انعطاف‌پذير نيست و مشمول واحدهاي فاقد قرارداد پيش‌فروش نمي‌شود، عملا توان چرخاندن قفل مسکن‌مهر را نيز ندارد و پيامد اين انسداد حقوقي در معاملات آپارتمان‌هاي 99ساله، با اثرگذاري بر روند تکميل نيمه‌تمام‌هاي مسکن‌مهر، مشکلات اين طرح ملي را تشديد کرده است.


در اين باره حاکي است: در فاصله سال‌هاي 92 تا 93 درست زماني که مسوولان وزارت راه‌و‌شهرسازي به «ممنوع‌المعامله بودن مسکن‌مهر» ايراد گرفتند و از برنامه‌ريزي براي راه‌اندازي بازار ثانويه مسکن‌مهر و اخذ مجوزهاي مربوطه از هيات دولت خبر دادند، طيف زيادي از صاحبان اوليه اين واحدها که در آن زمان بابت افزايش قيمت تمام‌شده مسکن‌مهر و تاخيرهاي مکرر در تحويل واحدها مستاصل شده بودند، پيشقدم شدند و در مرحله قبل از انعقاد قرارداد پيش خريد، امتياز خود را به متقاضيان جديد واگذار کردند. اين نقل و انتقال کاغذي واحدهاي مسکوني‌مهر عمدتا در دفاتر اسناد رسمي و در قالب وکالتنامه‌هاي محضري، با قيمت‌هاي مشخص و معين بازار بين صاحب اوليه و صاحب ثانويه انجام شد. در حال حاضر اگر چه ماه‌ها از ابلاغ مجوز آزادسازي معاملات مسکن‌مهر به کارگزاري‌هاي دولتي مي‌گذرد، اما به دليل ناکارآمدي بخش‌هايي از اين مصوبه، امکان به رسميت شناختن صاحبان ثانويه وجود ندارد؛ نتيجه آن شده که پيامک‌هاي دولتي «نياز به پرداخت آورده نقدي» به جاي آنکه به صاحبان ثانويه ارسال شود، کماکان به صاحبان اوليه مخابره مي‌شود و آن دسته از مالکان اوليه واحدهاي مسکوني‌مهر که امتيازشان را واگذار کرده‌اند، به هر دليل، موضوع اعلام نياز به پول را به صاحبان ثانويه منتقل نمي‌کنند. برخي از مالکان اوليه نيز در اين مسير ادعاي دريافت پول اضافي را به صاحبان ثانويه مطرح مي‌کنند که همين اختلافات در نهايت باعث تاخير در تعيين تکليف نياز مالي پروژه‌هاي ناتمام و در نتيجه تاخير در تکميل واحدها شده است.
تنها راهکار ممکن براي گشايش قفل، انعطاف‌پذير کردن مصوبه نقل و انتقال مسکن‌‌مهر است به اين صورت که کارگزاري‌ها مجاز شوند، صاحبان ثانويه را مشروط به داشتن مدارک محضري خريد امتياز از صاحب اولي، به رسميت بشناسند و با آنها، باقي مانده مسير اداري طرح را جلو ببرند.
در حال حاضر طبق اعلام سيستم بانکي، 287 هزار واحد مسکوني مهر داراي پيشرفت ‌فيزيکي بالا در کشور وجود دارد که کل تسهيلات بانکي همه اين آپارتمان‌ها پرداخت شده و قابليت فروش اقساطي دارند اما به دلايلي، فرآيند صدور کارت قسط برايشان مقدور نيست. يک دليل عمده اين موضوع، مراجعه نکردن صاحبان اين واحدها براي تکميل پروسه اداري و دريافت واحدها است که مي‌تواند ناشي از معلق بودن صاحبان ثانويه باشد.
تاخير در صدور کارت قسط به معناي تاخير در بازپرداخت تسهيلات و خط اعتباري مسکن‌مهر است. در حال حاضر ماهانه حدود 200 تا 250 ميليارد تومان از منابع بانکي مسکن‌مهر توسط صاحبان مسکن‌مهر به بانک مسکن واريز مي‌شود که طبق مجوز بانک مرکزي، بانک مسکن اجازه دارد با منابع برگشتي، براي تامين مالي وام خريد مسکن يکم و همچنين تکميل واحدهاي ناتمام مسکن‌مهر اقدام کند. از کل 2 ميليون و 300 هزار واحد مسکوني مهر تاکنون براي يک ميليون و 400 هزار واحد کارت قسط صادر شده است؛ به اين ترتيب هر چقدر روند صدور کارت قسط تسريع شود، نرخ بازگشت منابع و قدرت تامين مالي بخش مسکن نيز بيشتر مي‌شود. در کنار «حبس منابع بانکي در پروژه‌هاي ناتمام مسکن‌مهر»، دومين تهديد ناشي از تعليق صاحبان ثانويه، بدقول شدن دولت نزد مردم از بابت عمل به وعده «تکميل کل مسکن‌مهر تا پايان 95» خواهد بود و تهديد سوم نيز «طولاني‌شدن پروسه انتظار متقاضيان براي دريافت اين واحدها» است.
در حال حاضر صاحبان ثانويه مسکن‌مهر با مدارک محضري خود به کارگزاري‌ها در شهرهاي جديد مراجعه مي‌کنند اما به آنها گفته مي‌شود که بايد صاحب اوليه براي تکميل مدارک، امضاي قرارداد و ساير پروسه‌هاي اداري مراجعه کند.
برخي از صاحبان اصلي نيز براي مراجعه به شهرهاي جديد، از 5 تا 10 ميليون تومان هزينه اضافي از خريدار واحد طلب مي‌کنند!


تاکنون از کل 3/ 2 ميليون واحد مسکن‌مهر، حدود يک ميليون و 200 تا يک ميليون و 500 هزار واحد افتتاح شده است. حدود 400 هزار واحد مسکوني مهر نيز آماده افتتاح است اما خدمات زيربنايي براي سکونت ندارد و بخشي از افتتاح نشده‌ها نيز با چالش «عدم رسميت صاحبان ثانويه» روبه‌رو هستند. کل پيشرفت فيزيکي اين طرح حداقل 86 درصد – براساس اطلاعات بهار94- عنوان مي‌شود.


نظرات شما

ارسال دیدگاه

Protected by FormShield

ساير مطالب

کاهش 76درصدی حجم معاملات ملکی در مردادماه

انتظار شهریور کم‌رمق در بازار اجاره

تعدیل بازار اجاره در مردادماه

مجلس از عملکرد دولت در حوزه بازار مسکن رضایت ندارد

حال و روز بازار مسکن در اصفهان

مظنه آپارتمان نوساز در تهران؟ +جدول

ملک عیر مجاز تخریب شد

رونق بازار گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن

واکنش مشترک به التهاب اجاره

خبر عجیب از سقوط قیمت مسکن در تهران

مالیات مسکن مشمول چه کسانی می‌شود؟

افزایش شاخص قیمت «اجاره بها» در استان تهران

قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های نقلی در تهران

تابلوی جدید تقاضای مسکن

جزئیات پیشنهاد افزایش کمیسیون مشاوران املاک

هزینه خرید وام مسکن افزایش یافت

قیمت‌های شوک آور مسکن در اطراف تهران

7.8 درصد؛ کمترین افزایش قیمت اجاره مسکن در کشور

ایجاد مسیر جدید پیش فروش مسکن

واریز 10 میلیاردی کمک‌های مردمی به دفتر رهبری به حساب بنیاد مسکن

پرداخت تسهیلات نوسازی روستاهای قصرشیرین از امروز

فروش آپارتمان در تهران رکورد زد!

نرخ قطعي معاملات آپارتمان در غرب تهران +جدول

مظنه واحدهاي نوساز در تهران+ جدول قيمت

مظنه قيمت خريد آپارتمان چقدر است؟

نرخ قطعي آپارتمان در منطقه 6 تهران؟ +جدول

نرخ قطعي معاملات آپارتمان در شرق تهران؟ +جدول

زمين خام در تهران متري چند؟

رونق بازار اجاره با چاشني نوسان قيمت ها

آپارتمان سه خوابه در تهران چند؟ +جدول

نرخ جديد آپارتمان در جنوب تهران؟ +جدول

قيمت روز انواع کولر گازي و اسپيلت +جدول

قيمت انواع کاغذهاي A4-A5 +جدول

قيمت واحد مسکوني در خيابان مطهري تهران؟ +جدول

قيمت آپارتمان حوالي ميدان تجريش؟ +جدول

قيمت واحد مسکوني در نازي آباد تهران؟ +جدول

با 150ميليون کجا مي‌توان‌ خانه‌ خريد؟ +جدول

تکانه‌هايي مثبت در بخش مسکن +اينفوگرافيک

قيمت اجاره‌بها آپارتمان متراژ بالا در تهران + جدول

مقام مسئول:خريدتضميني گندم از مرز 6.6 ميليون تن گذشت

موافقت بانک مرکزي با وام جديد مسکن/قيمت افزايش نيافته است

قيمت آپارتمان در منطقه فرشته؟ +جدول

افزايش قدرت خريد وام مسکن

ابزارهاي محرک بازار مسکن

مظنه واحدهاي 70 متري در تهران؟ +جدول

مظنه آپارتمان در منطقه اميرآباد؟ +جدول

نرخ قطعي معاملات آپارتمان در غرب تهران +جدول

مشکل شهرداري‌ها به‌دليل رکود صنعت مسکن/ شهرداري به عنوان يک نهاد 100درصد عمومي، عهده دار خدمات‌رساني به مردم است

بازار ساختماني 8 ميليارد دلاري

متقاضيان مسکن مهر پرديس پيمانکاران متخلف را معرفي کنند