بازار آریا

آخرين مطالب

بازار رهن ثانويه راه‌اندازي مي‌شود

سوخت جديد رونق مسکن مسکن

سوخت جديد رونق مسکن

  بزرگنمايي:

آريا بازار- گروه مالي بانک مسکن براي بازيافت (استفاده مجدد) وام‌هاي پرداختي، آماده است و براي ايجاد 10 هزار ميليارد تومان منابع جديد در سال - از محل فروش اوراق - برنامه‌ دارد. تسهيلات مسکن، به‌خاطر طول بازپرداخت حداقل 12 ساله‌، دارايي غيرمولد بانک محسوب مي‌شود. در مدل «رهن ثانويه»، اين تسهيلات به‌واسطه املاک در رهن، زودتر از موعد نقد مي‌شود و قدرت وام‌دهي بانک افزايش مي‌يابد.

موافقت بانک‌مرکزي و بورس با راه‌اندازي بازار «رهن‌ثانويه»
سوخت جديد براي رونق مسکن

تسهيلات مسکن بازيافت مي‌شود
جزئيات کارکرد رهن ثانويه در گفت‌وگو با مديرعامل گروه مالي بانک مسکن

هيات مديره سازمان بورس و اوراق بهادار تهران با دريافت موافقت کلي از بانک مرکزي براي راه‌اندازي بازار «رهن ثانويه»، پيش‌نويس دستورالعمل «انتشار اوراق مشارکت رهني به پشتوانه وام‌هاي اوليه مسکن» را به تاييد رساند.

اين تاييديه هفته گذشته صادر شد و ظرف چند روز آينده در آخرين جلسه مشترک بين کارشناسان و مديران بورس و بانک مسکن، ضوابط رهن ثانويه براي اجرا به تصويب نهايي مي‌رسد.
بازار «رهن ثانويه» با حداقل 50 سال سابقه عملياتي در حوزه تامين مالي بخش مسکن کشورهايي همچون آمريکا، در دولت نهم (سال‌هاي 86 و 87) مورد توجه مسوولان قرار گرفت اما همزماني اين موضوع در ايران و بحران اقتصادي 2008 آمريکا که از طلب سنگين موسسات پرداخت‌کننده وام مسکن در اين کشور نشأت گرفته بود، باعث به انحراف کشيده شدن بحث نظري کارکرد رهن ثانويه و سرانجام مسکوت گذاشتن اصل ايده شد.

قانون ساماندهي مسکن مصوب سال87، دولت را مکلف کرده بود يکسري ابزارها و نهادهاي نوين- از جمله رهن ثانويه که در صدر ماده 14 اين قانون به صراحت آمده است- را از طريق بازار سرمايه، براي تامين مالي مسکن ايجاد کند. اين ماده قانوني تا سال 92 عملا جزو اولويت و دستور کار دولت نبود اما طي دو سال گذشته تدوين ضوابط اجرايي آن آغاز شد. «صندوق زمين و ساختمان» اولين محصول بورسي براي تامين مالي مسکن، شهريور93 رونمايي شد و بازار رهن ثانويه نيز ظرف روزهاي آتي فعال مي‌شود.

«رهن ثانويه»، در يک جمله ساده، به استفاده مجدد بانک عامل از تسهيلات مسکن پرداخت شده، زودتر از موعد بازپرداخت کامل وام‌ها، گفته مي‌شود.
در دنيا، بانک‌ها و موسسات مالي فعال در تامين مالي مسکن معمولا با هدف «افزايش توان وام‌دهي» به متقاضيان خريد مسکن، از روش «رهن ثانويه» براي «بازيافت تسهيلات اوليه» استفاده مي‌کنند. در بازار «رهن ثانويه»، يک نهاد مالي سکان را به‌دست مي‌گيرد و به پشتوانه املاک در رهن بانک پرداخت‌‌کننده تسهيلات مسکن، اقدام به انتشار اوراق مشارکت -تا سقف مطالبات بانک از وام‌گيرنده‌ها- مي‌کند. ناشر اوراق سپس با فروش اوراق در بورس، منابع نقد به‌دست آمده را به بانک عامل منتقل کرده و با تسويه طلب بانک –تنزيل وام‌هاي اوليه- مسووليت وصول اقساط ماهانه تسهيلات را خود متقبل مي‌شود. در نتيجه، بانک عامل توانايي مضاعف براي پرداخت تسهيلات ثانويه به متقاضيان وام مسکن، پيدا مي‌کند.

آنچه نياز بخش مسکن به بازار «رهن ثانويه» را به‌عنوان يک ضرورت، معنادار مي‌کند، دوره طولاني‌مدت بازپرداخت وام‌هاي مسکن از يکسو و ماندگاري کوتاه‌مدت سپرده‌هاي بانکي از سوي ديگر است که در کنار مطالبات معوق سيستم بانکي، محدوديت شديد وام‌دهي به خريداران و سازنده‌ها را رقم زده و باعث تعميق رکود مسکن شده است. در حال حاضر، بانک مسکن حجم قابل توجهي تسهيلات پرداختي 12 تا 15 ساله را در ترازنامه خود دارد که اين وام‌ها به پشتوانه «املاک در رهن بانک» به‌عنوان ضمانت بازپرداخت، يک نوع دارايي به شدت باارزش، کم‌ريسک اما غيرمولد براي بانک محسوب مي‌شود.

آپارتمان‌هاي در رهن بانک مسکن با توجه به «نسبت وام به قيمت مسکن طي سال‌هاي اخير»، در حال حاضر هر کدام حداقل سه تا 4 برابر رقم باقي‌مانده بازپرداخت تسهيلات، ارزش دارند؛ بنابراين با مدل مالي مشخص همچون «رهن ثانويه» مي‌توان به اعتبار ارزش املاک رهني که ريسک بازپرداخت تسهيلات را به صفر رسانده است، از محل چند 10 هزار ميليارد تومان وام پرداخت شده، نقدينگي تازه ايجاد کرد و از اين محل، تسهيلات ثانويه به متقاضيان جديد ارائه کرد.

شروط بانک مرکزي و چالش نرخ سود در «رهن ثانويه»
بانک مسکن براي ايجاد بازار «رهن ثانويه»، از سال گذشته مذاکرات چندجانبه با بانک مرکزي، وزارت اقتصاد، وزارت راه‌وشهرسازي و سازمان بورس را سرعت داد طوري که اخيرا بانک مرکزي در نامه‌اي به مديرعامل بانک مسکن، ضمن موافقت کلي با ساز و کار درج شده در پيش‌نويس دستورالعمل انتشار اوراق رهني مسکن، راه‌اندازي اين بازار را منوط به تاييد نهايي دستورالعمل در بورس، کرده است. رئيس کل بانک مرکزي، براي راه‌اندازي بازار «رهن ثانويه» دو شرط «خود انتظام» و «خودگردان» را تعيين کرده است به اين معني که بانک مسکن و نهاد مالي متولي اين بازار، هر نوع کسري احتمالي براي پرداخت سود و اصل پول به خريداران اوراق را در محاسبات ابتدايي خود ببينند و براي رفع آن، پيش‌بيني‌هاي لازم را انجام دهند تا مجبور به استقراض از بانک مرکزي نشوند.

به گزارش «دنياي اقتصاد»، گروه مالي بانک مسکن، متولي بازار «رهن ثانويه» تعيين شده و قرار است به محض صدور مجوز نهايي، فاز پايلوت اين بازار با انتشار يک بسته حدود 100 ميليارد توماني اوراق رهني، راه‌اندازي شود.

بانک مسکن برنامه‌ريزي کرده است، سالانه 10 هزار ميليارد تومان منابع جديد از بازار «رهن ثانويه»، براي تامين مالي بخش مسکن ايجاد کند که اين حجم تسهيلات جديد معادل 5/ 2 برابر ظرفيت تعريف شده براي صندوق پس‌انداز مسکن «يکم» خواهد بود.

در اين صورت، بانک مسکن هم مي‌تواند سقف وام خريد مسکن را از رقم فعلي افزايش دهد و هم اينکه با حذف يکسري شروط، دامنه برخورداري متقاضيان از تسهيلات را گسترش دهد. در حال حاضر سقف وام اوراق مسکن 45 ميليون تومان است و اواخر سال گذشته قرار بود به 60 ميليون تومان برسد. اما هم‌اکنون براي شکل‌گيري اين بازار، يک چالش عمده پيش‌روي سيستم بانکي وجود دارد. اين چالش که در گذشته نيز مطرح و عملا سد راه متقاعد شدن مسوولان بانکي براي ايجاد «رهن ثانويه» بوده است به «شکاف» مابين نرخ بازدهي مورد انتظار خريداران اوراق رهني و نرخ سود تسهيلات اوليه برمي‌گردد.

ناشر اوراق يا راه‌انداز بازار «رهن ثانويه»، بايد مطابق با انتظارات سرمايه‌گذاران بورسي و طبق مصوبه شوراي پول و اعتبار، 21 درصد سود سالانه به خريداران اوراق رهني بپردازد اما تسهيلات اوليه و پرداختي بانک مسکن که پشتوانه اوراق بوده و قرار است از طريق تنزيل آنها، محل پرداخت سود به اوراق‌گيرنده‌ها باشد، داراي سود سالانه 12 تا 16 درصد است. وام‌هاي قديمي بانک مسکن، سود 12 درصد داشته‌اند و در حال حاضر تسهيلات خريد مسکن صندوق پس‌انداز بانک مسکن با سود 16 درصد پرداخت مي‌شود که در نتيجه، چون ترکيب تسهيلات قديمي و جديد پرداختي بانک مسکن، سبد منابع اوليه براي «رهن ثانويه» را تشکيل مي‌دهند، بنابراين اين تسهيلات براي تبديل شدن به اوراق مشارکت، به طور متوسط با نرخ 14 درصد تنزيل خواهد شد. به اين ترتيب نرخ تمام شده اوراق مشارکت رهني با احتساب هزينه‌هاي جانبي ناشر، حداقل 22 درصد خواهد بود اما منابع شکل‌دهنده اوراق، سود 14 درصدي و حداکثر 16 درصدي در اختيار ناشر قرار مي‌دهد و همين کسري 6 درصدي در مقطع فعلي، مانع راه‌اندازي بازار «رهن ثانويه» به حساب مي‌آيد.

تورم زير 10 درصد شرط انتشار پايدار اوراق رهني
مصطفي ازگلي، مديرعامل گروه مالي بانک مسکن درباره مانع موسوم به «شکاف نرخ» در مسير تشکيل بازار «رهن ثانويه»، به «دنياي اقتصاد» گفت: ريشه اين شکاف به نرخ تورم مزمن در اقتصاد ايران برمي‌گردد و بنابراين اول بايد مسير کاهش بيشتر نرخ تورم، پيموده شود تا بستر اصلي انتشار پايدار و پرحجم اوراق مشارکتي رهني نيز هموار شود.

ازگلي تصريح کرد: از آنجا که متوسط نرخ سود تسهيلات اوليه بانک مسکن، 14 درصد است و تسهيلات با اين نرخ ميانگين توسط ناشر اوراق تنزيل مي‌شود و همين نرخ سود، منابع تامين سود اوراق رهني را تامين خواهد کرد، در نتيجه فقط مي‌توان نرخ سود سمت مقابل بازار «رهن ثانويه» که همان سود اوراق مشارکت است را تنظيم کرد. در بازار سرمايه، فارغ از نرخ‌هاي دستوري شوراي پول و اعتبار، معمولا «سود انتظاري» مد نظر خريداران اوراق مشارکت، تابعي از دو فاکتور «نرخ تورم عمومي» و «نرخ سود سپرده‌هاي بانکي» است.

بنابراين با توجه به اينکه سود قابل پرداخت توسط ناشر اوراق رهني – با توجه به نرخ تنزيل تسهيلات اوليه- حدود 14 درصد است، سطح فعلي نرخ تورم بايد به حدود 10 درصد برسد و در بلندمدت، تک رقمي شود تا به‌واسطه همگرايي نرخ سود بانکي با آن و در نتيجه کاهش سود انتظاري، نرخ سود اوراق رهني نيز به پايين‌تر از 14 درصد فروکش کند، تا امکان پرداخت آن فراهم شود.

نسخه موقتي براي ترميم شکاف
مديرعامل گروه مالي بانک مسکن با اشاره به اينکه طي ماه‌هاي اخير دو نظر متضاد در نشست‌هاي تصميم‌گيري براي راه‌اندازي «رهن ثانويه» از طرف مسوولان مطرح شده است، افزود: گروهي معتقدند تشکيل اين بازار بايد تا زمان «نزول نرخ تورم به زير 10 درصد و کاهش نرخ سود بانکي از رقم فعلي»، به تاخير بيفتد؛ اما گروه دوم که نظر مخالف اين را دارند، با استناد به زمانبر بودن اين اتفاق از يکسو و بلااستفاده ماندن ظرفيت بالقوه املاک در رهن بانک مسکن از سوي ديگر، بر زيان بازار مسکن ناشي از تاخير در گره‌گشايي از رکود فعلي تاکيد مي‌کنند و مي‌گويند، تا قبل از کاهش تورم به سطح مورد انتظار، بايد مابه‌التفاوت قيمت تمام‌شده اوراق (نرخ سود اوراق) و منابع تامين‌کننده سود اوراق (نرخ تنزيل) توسط دولت و در قالب يارانه کلي براي بازار «رهن ثانويه» تامين شود. مديرعامل گروه مالي بانک مسکن بااشاره به مزيت و ارزش‌افزوده‌اي که پرداخت يارانه به بازار «رهن ثانويه» براي بخش مسکن ايجاد مي‌کند، اشاره کرد و گفت: اين يارانه، يک يارانه کارآمد است.

شکاف نرخ در بازار «رهن ثانويه» بين 6 تا 7 درصد است به اين معني که ميزان يارانه مورد نياز براي ترميم موقتي شکاف، معادل 7 درصد منابعي است که از محل انتشار اوراق رهني، براي پرداخت تسهيلات به بخش مسکن، آزاد مي‌شود. در اين صورت، دولت با پرداخت يک واحد يارانه به بازار«رهن ثانويه» ، تا 15 واحد، قدرت وام‌دهي بانک مسکن را افزايش مي‌دهد.
بانک مسکن در چند روز آينده به محض صدور مجوز نهايي بورس، اولين بسته آزمايشي اوراق مشارکت رهني را با حجم حدود 100 ميليارد تومان منتشر مي‌کند. بانک مسکن براي اجراي آزمايشي مدل «رهن ثانويه»، مابه‌التفاوت نرخ تنزيل تسهيلات اوليه و نرخ سود اوراق رهني را از محل منابع داخلي خود تامين و پرداخت مي‌کند.

ازگلي مديرعامل گروه مالي بانک مسکن در اين زمينه تصريح کرد: با مدل «رهن ثانويه»، توان وام‌دهي بانک مسکن و در نتيجه قدرت پوشش مالي حجم زيادي از متقاضيان خريد و ساخت مسکن افزايش پيدا مي‌کند؛ در نتيجه بازار معاملات و ساخت‌وساز مسکن زودتر از حد انتظار وارد فاز رونق مي‌شود و در اين شرايط، با همين ابزار بورسي مي‌توان شوک‌هاي احتمالي را کنترل کرد. ازگلي طول دوره سررسيد اوراق مشارکت رهني را معادل طول باقي‌مانده از زمان بازپرداخت تسهيلات اوليه تنزيل‌شده، عنوان کرد و درباره يک مشکل حقوقي که پيش‌تر براي راه‌اندازي بازار «رهن ثانويه» وجود داشت، گفت: در مطالعات اوليه، عنوان مي‌شد که بانک مسکن طبق قرارداد با وام‌گيرنده، اجازه انتقال حساب اقساط به غير را ندارد و در نتيجه، نهاد راه‌انداز بازار «رهن ثانويه» نمي‌تواند بدهي وام‌گيرنده‌ها را از بانک مسکن بخرد و خود طرف حساب با آنها شود اما اين مشکل با اصلاح متن قراردادهاي وام مسکن هم‌اکنون حل شده است و دارندگان وام‌هاي خريد مسکن، بدون آنکه نيازي به تغيير دفترچه اقساط خود داشته باشند، در شبکه بانکي، اقساط را به نهاد مالي ناشر اوراق واريز خواهند کرد.

به گزارش «دنياي اقتصاد» پيش‌نويس دستورالعمل انتشار اوراق رهني مسکن، در اجراي ماده 14 قانون ساماندهي مسکن و همچنين بند 2 ماده 7 قانون بازار اوراق بهادار مصوبه آذر 84، تدوين شده است. با راه‌اندازي اين بازار، بانک مسکن هم مي‌تواند منابع آزادشده از محل تسهيلات اوليه را به شکل مستقيم تبديل به وام کند و هم مي‌تواند آنها را اهرم کرده و مجددا به خلق منابع جديدتر براي پرداخت تسهيلات، دست بزند.





نظرات شما

ارسال دیدگاه

Protected by FormShield

ساير مطالب

ایجاد مسیر جدید پیش فروش مسکن

واریز 10 میلیاردی کمک‌های مردمی به دفتر رهبری به حساب بنیاد مسکن

پرداخت تسهیلات نوسازی روستاهای قصرشیرین از امروز

فروش آپارتمان در تهران رکورد زد!

نرخ قطعي معاملات آپارتمان در غرب تهران +جدول

مظنه واحدهاي نوساز در تهران+ جدول قيمت

مظنه قيمت خريد آپارتمان چقدر است؟

نرخ قطعي آپارتمان در منطقه 6 تهران؟ +جدول

نرخ قطعي معاملات آپارتمان در شرق تهران؟ +جدول

زمين خام در تهران متري چند؟

رونق بازار اجاره با چاشني نوسان قيمت ها

آپارتمان سه خوابه در تهران چند؟ +جدول

نرخ جديد آپارتمان در جنوب تهران؟ +جدول

قيمت روز انواع کولر گازي و اسپيلت +جدول

قيمت انواع کاغذهاي A4-A5 +جدول

قيمت واحد مسکوني در خيابان مطهري تهران؟ +جدول

قيمت آپارتمان حوالي ميدان تجريش؟ +جدول

قيمت واحد مسکوني در نازي آباد تهران؟ +جدول

با 150ميليون کجا مي‌توان‌ خانه‌ خريد؟ +جدول

تکانه‌هايي مثبت در بخش مسکن +اينفوگرافيک

قيمت اجاره‌بها آپارتمان متراژ بالا در تهران + جدول

مقام مسئول:خريدتضميني گندم از مرز 6.6 ميليون تن گذشت

موافقت بانک مرکزي با وام جديد مسکن/قيمت افزايش نيافته است

قيمت آپارتمان در منطقه فرشته؟ +جدول

افزايش قدرت خريد وام مسکن

ابزارهاي محرک بازار مسکن

مظنه واحدهاي 70 متري در تهران؟ +جدول

مظنه آپارتمان در منطقه اميرآباد؟ +جدول

نرخ قطعي معاملات آپارتمان در غرب تهران +جدول

مشکل شهرداري‌ها به‌دليل رکود صنعت مسکن/ شهرداري به عنوان يک نهاد 100درصد عمومي، عهده دار خدمات‌رساني به مردم است

بازار ساختماني 8 ميليارد دلاري

متقاضيان مسکن مهر پرديس پيمانکاران متخلف را معرفي کنند

مسکن همچنان در سراشيبي رکود،رونق بازار مسکن عامل بهبود فضاي اقتصادي

تحولات بازار مسکن تهران در فروردين‌ سال 96 / کاهش معاملات

شناور کشتيراني هانجين به تاريخ پيوست ؛ پايانه چله

صدور بيش از 20 هزار مجوز پرواز فوق‌العاده و برنامه اي براي نوروز

صدور مجوز فروش هواپيما به ايران از سوي وزارت خزانه داري آمريکا

تحقق 5 پيش‌بيني در بازار مسکن

14هزار پرواز مسافري در طرح نوروزي

ضرورت افزايش تجهيزات هوشمند مديريت جاده اي

رشد 17 درصدي مسافر و پرواز فرودگاه‌هاي ايران در سال 2016

تخصيص سالانه 200 هزار تسهيلات به واحدهاي مسکن‌ روستايي

جزييات مسکن اجتماعي ابلاغ شد

دولت يازدهم 840 هزار واحد مسکن مهر تحويل داده است

اخذ ماليات از خانه هاي خالي اثر منفي بر عرضه مسکن خواهد داشت

چهارمين نمايشگاه بين المللي املاک و مستغلات برگزار مي شود

نبود اطلاعات از نقشه ساختمان فاجعه پلاسكو را وسعت داد

قيمت بليت قطار در نوروز گران نمي شود

برف و کولاک در برخي محورهاي مواصلاتي کشور

شرکت اجرايي و فني زيرمجموعه رجا تشکيل مي‌شود