بازار آریا

آخرين مطالب

سراب سونامی مسکن؛ تلقین فروشندگان تحليل آريا بازار

سراب سونامی مسکن؛ تلقین فروشندگان

  بزرگنمايي:

بازار آریا - برخلاف تصور غالب که سعی دارد عنوان کند قیمت مسکن در ماه پایانی سال جهش قابل ملاحظه‌ای داشته و بر این اساس مالکان از پنج تا 10 درصد قیمت‌های پیشنهادی را افزایش دادند، آمار و ارقام حاکی از آن است که رشد قابل ملاحظه‌ای در معاملات قطعی اتفاق نیفتاده است.

برخلاف تصور غالب که سعی دارد عنوان کند قیمت مسکن در ماه پایانی سال جهش قابل ملاحظه‌ای داشته و بر این اساس مالکان از پنج تا 10 درصد قیمت‌های پیشنهادی را افزایش دادند، آمار و ارقام حاکی از آن است که رشد قابل ملاحظه‌ای در معاملات قطعی اتفاق نیفتاده است.
شاخص‌های متعددی از کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در نیمه دوم سال 1397 حکایت دارد. افزایش میانگین ماهیانه قیمت مسکن پایتخت در ماه‌های مهر، آبان، آذر، دی و بهمن به ترتیب 6.4، 6.6، 4.1، 2.5 و 1.7 درصد به ثبت رسیده است. با این حال برخی خریداران که به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک همواره مسائل را به بازه‌های زمانی قبل و بعد از اتفاقات تقسیم‌بندی می‌کنند تلاش دارند در ماه‌های پایانی سال خرید خود را نهایی کنند. همین موضوع به رشد قیمت اسمی، پیشنهادی و بعضاً قطعی در آخرین ماه‌های سال منجر می‌شود. هدف پنهان گروهی از مالکان نیز که به خریداران می‌گویند بعد از عید قیمت‌ها عجیب و غریب بالا می‌رود این است که از رونق نسبی معاملات در ماه‌های پایانی استفاده کنند.
از سوی دیگر طبق اطلاعات یک سامانه ملکی که محاسبه موسوم به «کیس شیلر» Hybrid index - case shiller and hedonic index بر اساس محدوده مکانی و زمانی، متراژ، سال ساخت و دیگر عوامل تعیین‎کننده را در نظر گرفته و تأثیر آن‌ها را در این شاخص بررسی می‌کند، هم‌اکنون میانگین قیمت هر متر مربع مسکن شهر تهران 9 میلیون و 650 هزار تومان است؛ زیرا در این بررسی، قیمت‌های غیرمتعارف که ممکن است بر اساس اشتباه خریدار، معاملات صوری یا سایر عوامل شکل گرفته باشد حذف می‌شود. با این حال طبق آمار رسمی بانک مرکزی که بر اساس روش‌های سنتی متوسط قیمت معاملات محاسبه می‌شود میانگین قیمت مسکن شهر تهران متری 9 میلیون و 970 هزار تومان است.
البته افزایش قیمت قطعی در آخرین ماه سال چندان محسوس نیست. با این‌که بنا به گفته‌ی دفاتر مشاور املاک، صاحب خانه‌ها بعد از بهمن ماه پنج تا 10 درصد قیمت‌های پیشنهادی را بالا برده‌اند، رصد معاملات قطعی نشان می‌دهد افزایش چشمگیری در قیمت‌ها اتفاق نیفتاده است. به طور مثال متوسط رشد قیمت مسکن زیر پنج سال شهر تهران در سه ماهه اخیر 3 درصد به ثبت رسیده؛ در حالی که شاخص شش ماهه 16 درصد رشد قیمت را نشان می‌دهد. به بیان دیگر در سه ماهه پاییز قیمت‌ها 13 درصد افزایش یافته بود که در سه ماهه زمستان به 3 درصد رسید.
هم‌اکنون میانگین قیمت هر متر مربع مسکن زیر پنج سال ساخت شهر تهران بر اساس روش محاسباتی جدید 9 میلیون و 290 هزار تومان است. با این حال میانگین قیمت بر اساس معاملات رقم 11 میلیون و 340 هزار تومان را نشان می‌دهد. هم‌چنین میانگین قیمت آپارتمان نوساز شهر تهران در اسفندماه 1397 بر اساس شاخص محاسباتی «کیس شیلر»، متری هشت میلیون و 862 هزار تومان است که از افزایش 3 درصد قیمت در سه ماهه اخیر حکایت دارد. با این حال میانگین نوساز شهر تهران بر اساس محاسبه سنتی 9 میلیون و 780 هزار تومان در هر متر مربع است که 3 درصد افزایش قیمت سه ماهه را نشان می‌دهد.

میانگین قیمت مسکن نوساز در بعضی مناطق شهر تهران در اسفندماه 1397 بر اساس دو شاخص «کیس شیلر» و «سنتی»
روش کیس شیلر روش سنتی
منطقه 1 متری 19 میلیون و 80 هزارمنطقه 1 متری 23 میلیون و 590 هزار تومان
منطقه 2 متری 16 میلیون و 130 هزار تومانمنطقه 2 متری 17 میلیون و 200 هزار تومان
منطقه 4 متری 11 میلیون و 260 هزار تومانمنطقه 4 متری 11 میلیون و 490 هزار تومان
منطقه 5 متری 12 میلیون و 70 هزار تومانمنطقه 5 متری 13 میلیون و 700 هزار تومان
منطقه 8 متری 10 میلیون و 470 هزار تومانمنطقه 8 متری 10 میلیون و 190 هزار تومان
منطقه 12 متری 5 میلیون و 940 هزار تومانمنطقه 12 متری 5 میلیون و 900 هزار تومان
منطقه 14 متری 8 میلیون و 350 هزار تومانمنطقه 14 متری 8میلیون و 400 هزار تومان
ایده، طراحی و نحوه محاسبه این شاخص توسط اقتصاددانان مشهور کارل کیس، رابرت شیلر و آلن وایس انجام شد و به عنوان معتبرترین و پر ارجاع‌ترین شاخص قیمت مسکن در آمریکا مورد استفاده است. از طرفی این شاخص به عنوان یکی از اصلی‌ترین شاخص‌های اقتصاد کشور در کنار شاخص‌هایی چون نرخ اشتغال و درآمد مورد توجه قرار دارد. در محاسبه این شاخص قیمت معامله شده و تعداد دفعات معامله واحد مسکونی تأثیر پررنگ‌تری (وزن بیشتری) در محاسبه دارد.
بدین ترتیب تغییر قیمت واحدهای مسکونی که به دلایل مختلف از قبیل قیمت غیر معقول معامله نمی‌شوند یا کمتر معامله می‌شوند در محاسبه شاخص لحاظ نمی‌شوند و این نکته حائز اهمیت است؛ چراکه چنان‌چه فروشنده واحد مسکونی قیمت بالا و غیر معقولی را در نظر داشته باشد و بدان دلیل واحد معامله نشود، آن واحد مسکونی در محاسبه شاخص لحاظ نمی‌شود.
از طرفی چنانچه واحد مسکونی قیمت معقولی در بازار داشته باشد و تعداد دفعات معامله آن بالا باشد، تأثیر آن بر شاخص به همان تناسب بالاتر است. یعنی در شاخص کیس شیلر قیمت مسکن و تعداد دفعات معامله شده در بازه زمانی خاص تأثیر بیشتری در شاخص خواهند داشت.
اقتصادآنلاین


نظرات شما

ارسال دیدگاه

Protected by FormShield

ساير مطالب

کمک آموزشی‌ها؛ سلاطین تیراژ کتاب

پالایشگاه سازی، راه دور زدن تحریم

ارزانی مسکن در راه است؟

جای خالی استراتژی بازرگانی در اقتصاد ایران

پرونده قضائی حراج 60 تن طلا کجاست؟

یکه تازی دولت در خودروسازی

سفره‌های سفید و مسابقه لاکچری‌ها!

خودروسازان در تصادفات چقدر مقصر هستند؟

جیب مردم منتظر اصلاحات ساختاری اقتصاد

مقاصد پول‌های خارج شده از بانک ها در سال97

خطر مهاجرت معکوس ماینرها

طرح مسکن استیجاری دولتی به کجا رسید؟

اقتصاد در ابهام

شروط فاز جدید خصوصی سازی

ماشین جنگ به کدام سمت می رود؟

بحران ایران؛حجم نقدینگی یا صفرهای پول؟

چرا حذف صفر از پول ملی ایران زندگی مردم را بهتر نمی‌کند؟

هزینه حذف چهار صفر از اسکناس‌ها چقدر است؟

بی‌نظمی جدید جهانی

تروریسم اقتصادی واشنگتن

زنان قربانیان اول کار در منزل

سرمایه 16هزار میلیاردی بانک سرمایه چگونه بین 67 نفر توزیع شد؟

حذف صفر ویرانگر یا نجات‌دهنده؟

رکورد 16ساله شکاف طبقاتی شکست

آثار حذف 4 صفر بر جیب مردم

استراتژی جدید صادراتی ایران، هدف 15کشور همسایه

هوش مصنوعی؛ جهت‌گیری جدید سرمایه‌گذاران

ترمز تورم مسکن در پایتخت

عقبگرد مجلس به سود دلالان مسکن

69 میلیارد دلار یارانه انرژی در ایران

راهکار گذر متقاضیان مسکن از بحران

شاخص‌های اقتصادی ایران در سال 97

رقابت برای پول دیجیتالی

خلاق‌ترین اقتصادهای جهان کدامند؟/ سوئیس در صدر لیست

ضعیف‌ترین کشورهای اقتصادی جهان کدام‌اند؟

ساختمان‌هایی با شناسنامه‌های پولی!

ماشین‌خوابی چه تبعاتی برای جامعه ایران دارد؟

باستی‌هیلز کوه یخ فساد اقتصادی در ایران

قاچاق کودکان به ایران برای کار در خیابان

بازار سیاه داروهای تقلبی

گره کورنقدینگی کِی باز می‌شود؟

مسکن هم کوتاه می‌آید؟

آینده‌نگری روسیه، فرصت ‌سازی پکن

راز مهار تورم

6 نسخه برای ساماندهی بازار اجاره

چرا سهم تعاونی‌ها در اقتصاد آب رفت؟

بیت کوین کدام خلأ اقتصاد خانوار را نشان می دهد؟

چگونه یک قلم دارو 10برابر گرانتر می‌شود؟

راهکارهایی ساده برای کاهش مصرف پلاستیک

افزایش آمار بیکاری؛ عامل سوءاستفاده برخی از کارفرمایان