بازار آریا

آخرين مطالب

زنگ هشدار ناهماهنگي متراژ ساخت و ساز‌ها با جيب مردم! گزارش ويژه

زنگ هشدار ناهماهنگي متراژ ساخت و ساز‌ها با جيب مردم!

  بزرگنمايي:

آريا بازار - ناهماهنگي آشکار بين جنس عرضه مسکن و محتواي بسته تحريک تقاضا، کانون معاملات خريد آپارتمان را در بخشي از بازار ملک با کمترين موجودي، شکل داده است.

ناهماهنگي آشکار بين جنس عرضه مسکن و محتواي بسته تحريک تقاضا، کانون معاملات خريد آپارتمان را در بخشي از بازار ملک با کمترين موجودي، شکل داده است.


هم‌اکنون در تهران 5/ 63 درصد متقاضيان مسکن، واحدهاي حداکثر 90 مترمربع را خريداري مي‌کنند به‌طوري که بيشترين سهم از معاملات ماهانه در بين گروه‌هاي متراژي آپارتمان، به واحدهاي 50 تا 70 مترمربع– با سهم نزديک به 30 درصد- تعلق دارد. اين در حالي است که فقط 13 درصد از ساخت‌و‌سازهاي سه سال گذشته در پايتخت،‌ به آپارتمان‌هاي زير 90 مترمربع اختصاص داشته است. آنچه مي‌تواند بازار مسکن را در مقطع حساس فعلي از «کمبود عرضه کم‌متراژها» در برابر تقاضاي غالب براي اين آپارتمان‌ها نجات دهد، تکميل سياست‌هاي رونق‌زا در بخش مسکن از طريق «تحريک تقاضاي مصرفي براي واحدهاي ميان‌متراژ و بزرگ» است. بررسي‌ها درباره چگونگي «رفع نقص از سبد تسهيلات خريد مسکن» حاکي است نقطه کور رونق، با تسهيلات ليزينگ برطرف مي‌شود. تسهيلات ليزينگ مي‌تواند قدرت خريد دهک‌هاي متوسط رو به بالا را تقويت کند و رشد فراگير معاملات ملک را منجر شود. ليزينگ مسکن همچنين به‌عنوان ابزار مالي دومنظوره براي رونق، باعث افزايش عرضه آپارتمان‌هاي مخصوص خانه‌اولي‌ها ناشي از جابه‌جاشدن دهک‌هاي 6 تا 8 در بازار ملک خواهد شد.


غفلت متولي بخش مسکن و سياست‌گذار پولي از «تکميل» سبد تسهيلات خريد براي «پوشش کامل» دهک‌هاي متقاضي تسهيلات مسکن، امکان «رونق غيرتورمي» معاملات مصرفي آپارتمان در پايتخت را سلب کرده است. بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» درباره «غايب مالي پرتقاضا» در بازار مسکن کلان‌شهر تهران -که جاي خالي آن طي ماه‌هاي اخير با ورود تقاضا به صحنه معاملات، بيشتر احساس مي‌شود- حاکي است تاخير طولاني‌مدت در راه‌اندازي بازار «ليزينگ مسکن» ناشي از کم‌توجهي به موانع موجود در مسير فعاليت شرکت‌هاي ليزينگ در اين بازار، باعث شده در مقطع فعلي از يکسو تقاضاي مصرفي ميان‌درآمد رو به بالا، «شانس برخورداري» از شرايط نسبي مناسب در بازار خريد مسکن را از دست بدهد و از سوي ديگر «بي‌تعادلي عرضه و تقاضا» در معاملات آپارتمان‌هاي ريز و کوچک‌متراژ تشديد شود.


کارنامه معاملات خريد مسکن ماه‌هاي اخير در تهران نشان مي‌دهد: سبد فعلي وام‌هاي خريد توانسته صرفا تقاضاي مصرفي دهک‌هاي 3 تا 5 را تحريک کند به‌طوري‌که سهم 5/ 63 درصدي آپارتمان‌هاي تا 90 متر مربع از کل معاملات فروش ماهانه، بيانگر «تحرک موضعي» بازار ملک ناشي از تقويت مناسب قدرت خريد خانوارهاي با درآمد متوسط رو به پايين است. در حال حاضر يک زوج خانه‌اولي در اين گروه از خانوارها، با دريافت تسهيلات بدون سپرده 120 ميليون توماني (وام اوراق) مي‌تواند دست کم 30 تا 40 درصد بهاي خريد‌ آپارتمان‌ مناسب خود را تامين کند. هر چند اين تسهيلات با توجه به جنس غالب معاملات در حال انجام از سوي اين گروه –واحدهاي 50 تا 70 مترمربع- بيش از 50 درصد قدرت خريد متقاضيان را پوشش مي‌دهد. اما تقاضاي مصرفي در دهک‌هاي 6 تا 8 به عنوان گروه محروم از سبد ناقص تسهيلات خريد مسکن، به‌رغم حضور در بازار جست‌وجوي ملکي، همچنان از توان مالي لازم براي خريد آپارتمان‌هاي مناسب خود –نوسازهاي 70 تا 90 مترمربعي و همه رديف‌هاي سني واحدهاي 90 تا 120 مترمربع- برخوردار نيستند.


تامين قدرت خريد مسکن تقاضاي مصرفي در دهک‌هاي 6 تا 8، نيازمند پرداخت تسهيلات ليزينگ دست‌کم 200 تا 400 ميليون توماني است. اين نوع تسهيلات در حال حاضر به‌خاطر آنچه شرکت‌هاي ليزينگ، «محدوديت در تامين اعتبارات مورد نياز و همچنين نامعادله بين سقف دستوري سود تسهيلات ليزينگ و قيمت تمام شده منابع» عنوان مي‌کنند، در بازار معاملات ملک غايب است و متقاضيان از آن محروم هستند. دستورالعمل پرداخت تسهيلات ليزينگ مسکن، بانک‌ها را از ورود به اين بازار منع کرده است. در اين ميان، شرکت‌هاي غيربانکي ليزينگ، بدون استفاده از منابع بانکي، امکان تامين اعتبار مورد نياز ليزينگ مسکن را ندارند و حتي با توجه به سقف 21 درصد تعيين شده براي سود اين تسهيلات، استفاده از ساير روش‌هاي تامين منابع همچون انتشار اوراق نيز براي ليزينگي‌ها، مقرون به صرفه نيست. پيامد اين دو رخداد در بازار معاملات مسکن –تمرکز خريداران بر آپارتمان‌هاي کم‌متراژ و ناتواني مالي در خريد واحدهاي ميان‌متراژ- مي‌تواند هم «مانع فراگير شدن جنب و جوش در خريدهاي مصرفي ملکي» شود و هم «ناپايداري قيمتي در کانون فعلي معاملات آپارتمان» را رقم بزند که نتيجه نهايي اين آسيب دوگانه، توقف بازار مسکن در فاز ميانه رکود-رونق و حتي بازگشت به عقب در اثر بزرگ‌تر شدن دامنه نوسانات قيمت مسکن خواهد بود. به گزارش «دنياي اقتصاد»، تسهيلات ليزينگ مسکن که طبق برآوردهاي کارشناسان مالي، با سقفي معادل 3 تا 4 برابر وام خريد قابل پرداخت است، در مقطع فعلي، بيش از هر زمان ديگر کاربرد دارد و نياز بازار به آن، به مراتب بيشتر از گذشته احساس مي‌شود. تسهيلات ليزينگ مسکن در شرايط کنوني بازار معاملات ملک، يک ابزار مالي دومنظوره محسوب مي‌شود به‌طوري‌که با شکل‌گيري بازار ليزينگ مسکن، خلأ نوعي از تسهيلات که تامين مالي تقاضاي مصرفي متوسط رو به بالا را هدف قرار مي‌دهد، از بين خواهد رفت و در نتيجه، موتور بازار خريد آپارتمان‌هاي متراژ متوسط و بزرگ روشن مي‌شود. تحقيقات ميداني حاکي است بخش قابل توجهي از دهک‌هاي 6 تا 8 متقاضي تسهيلات ليزينگ، براي جابه‌جا شدن از آپارتمان‌هاي متراژ پايين به واحدهاي متراژ بزرگ، قصد خريد مسکن دارند. بنابراين، استارت موتور بازار خريد واحدهاي متراژ متوسط و بزرگ با سوخت ليزينگي، باعث افزايش عرضه واحدهاي ريز و کوچک متراژ مي‌شود و به عنوان اثر دوم تسهيلات ليزينگ، بي‌تعادلي موجود در اين بخش از بازار ملک را تا حدودي پوشش خواهد داد. آمارهاي رسمي از روند عرضه مسکن در تهران طي سال‌هاي اخير، «بي‌تعادلي در بازار معاملات آپارتمان‌هاي ريز و کوچک متراژ» را تاييد مي‌کند.


گزارش درباره جزئيات اين آمارها حاکي است: کانون معاملات خريد آپارتمان در تهران، هم‌اکنون در بخشي از بازار ملک شکل گرفته که ميزان عرضه آپارتمان در آنجا، «کمترين» است. در حال حاضر مطابق اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن و بانک مرکزي از بازار معاملات ملک، 5/ 63 درصد از آپارتمان‌هايي که طي يک ماه در تهران به فروش مي‌رسد، واحدهاي داراي مساحت حداکثر 90 مترمربع هستند. اين درحالي است که طبق اطلاعات مربوط به سرشماري نفوس و مسکن سال 95 از کل موجودي مسکن، حداکثر 57 درصد کل واحدهاي مسکوني موجود در تهران به آپارتمان‌هاي کمتر از 90 مترمربع اختصاص دارد. از طرفي، سهم واحدهاي با مساحت حداکثر 90 مترمربع در ساخت‌وسازهاي سال‌هاي 93 تا 95، معادل 13 درصد کل تيراژ ساخت مسکن در تهران بوده است. ساخت و سازهاي مسکوني سال‌هاي 93 تا 95، بازار نوسازهاي حال حاضر پايتخت را شکل مي‌دهد که کمبود واحدهاي ريز و کوچک متراژ در آنها، فعلا اولين آسيب را به شکل کاهش حجم فروش نوسازها، به سمت تقاضا وارد کرده است.


نابرابري آشکار بين ميزان عرضه و تقاضاي خريد در بازار آپارتمان‌هاي ريز و کوچک متراژ که از روي آمارهاي رسمي قابل رديابي است در حال حاضر پيش از آنکه به رشد دورقمي قيمت فروش اين آپارتمان‌ها منجر شود، باعث افت کيفيت خريد تقاضاي مصرفي (به‌خصوص خانه‌اولي‌ها) شده است. سهم «نوسازها» از معاملات خريد آپارتمان، از 1/ 56 درصد در اواخر سال 94 يعني زمان شروع اوليه فاز پيش‌رونق معاملات، به 2/ 46 درصد در حال حاضر رسيده است. بررسي‌ها درباره علت افت 10 واحد درصدي سهم نوسازها از معاملات خريد آپارتمان نشان مي‌دهد: نوسانات افزايشي قيمت اين آپارتمان‌ها ناشي از کمبود تنوع فايل در بنگاه‌ها، باعث شده تقاضاي مصرفي به آپارتمان‌هاي با عمربناي بيشتر شيفت کند. سهم معاملات واحدهاي مسکوني بالاي 15 سال ساخت، نسبت به سال گذشته افزايش يافته است.


در اين ميان، راه‌اندازي بازار تسهيلات ليزينگ و در نتيجه ذوب شدن خريد و فروش آپارتمان‌هاي با متراژ بالاي 80 مترمربع، به‌صورت خودکار باعث مي‌شود در اثر جابه‌جايي دهک‌ 6 تا 8 در بازار ملک، ميزان عرضه واحدهاي مسکوني کم‌متراژ افزايش پيدا کند و در نتيجه متوسط سني - عمر بناي- واحدهاي زير 80 مترمربع در معاملات نيز تا حدودي بهبود يابد. کارشناسان مسکن اميدوارند، طرح راه‌اندازي ليزينگ مسکن که ارديبهشت سال 93 به‌صورت جدي در دستور کار متولي بخش مسکن قرار گرفت، بعد از حداقل سه سال پيگيري فرسايشي در دولت و شبکه بانکي، در اين مقطع که بازار معاملات مسکن در شرايط حساس خود قرار گرفته، سرانجام قابليت عملياتي و اجرايي پيدا کند. بازار معاملات مسکن از رکود عميق سال‌هاي 93 و 94 فاصله گرفته، اما رشد موضعي حجم معاملات خريد آپارتمان در مناطق محدودي از پايتخت، وجود نقص در سبد تسهيلات محرک تقاضاي مصرفي را تاييد مي‌کند. اين نقص، با راه‌اندازي ليزينگ قابل رفع است.




زنگ هشدار ناهماهنگي متراژ ساخت و ساز‌ها با جيب مردم!






نظرات شما

ارسال دیدگاه

Protected by FormShield

ساير مطالب

صنایع خلاق و چارچوب‌های آن

سیاست تثبیت نرخ ارز و ایجاد بحران

مراقب باشید؛ این 6 ترس خلاقیت شما را نابود می‌کند

فقرزُدایی آموزشی در قرن 21

5 توصیه تحریمی کلیدی به مردم

تحریم‌ها، اقتصاد ایران را زمین‌گیر نمی‌کند

عملکرد فراتر از پیش بینی توییتر با انتشار گزارش مالی تابستان 2018

اولویت‌های دولت در بودجه 98 / دلیل التهابات ارز و سکه چه بود؟

راه نجات اقتصاد ایران

گذر از تنش آبی ممکن است؟

آیا شیطنتی پشت قیمت بلیت هواپیما است؟

دسترسی عمومی به حقوق و دستمزد مدیران

سه هفته نفس‌گیر در بازار ارز | سقوط یا صعود دلار؟

سکوت قانون در مقابل خرید و فروش کد ملی

وام پساخرید برای مسکن

بررسی اشتغال دهه شصتی‌ها

وضعیت تقاضای جهانی نفت تا 2050 چگونه خواهد بود؟

کاهش فاصله کف و سقف در بازار دلار

کاهش فاصله کف و سقف در بازار دلار

کاهش فاصله کف و سقف در بازار دلار

تندباد بیکاری

ایرانی‌ها چقدر طلا در خانه‌هایشان دارند؟

١٣ نکته برای خرید خودروی دست دوم

مهم‌ ترین مطالبه مردم؛ ثبات قیمت

انتقادها به انتشار فهرست دریافت‌کنندگان ارز دولتی چیست؟

سیگار و رب گوجه؛ دغدغه مهم اهالی توئیتر فارسی

چرا روز اقتصاددان نداریم؟

در‌جا‌‌زدن ساختاری در نفت

پنجه تیز پوپولیسم روی مسائل کلان اقتصادی

سال آبی گذشته خشک‌ترین سال نیم‌قرن اخیر بوده است

"کارت هدیه" هم داستان شد

پیش‌نیازهای تغییر ساختار در مدیریت بانک‌ها

متن کامل توافق 10 بندی روسیه و ترکیه در سوچی درباره ادلب سوریه!!

ایران، ونزوئلا خواهد شد؟

گردشگری پزشکی و عوامل تاثیرگذار بر آن

معرفی برترین اپ های آموزشی برای شروع سال تحصیلی

تفاله‌های بی‌ارزش در فضای مجازی

آیا ایران در راه ونزوئلا گام بر می دارد؟/تورم هزار درصدی در راه است؟

فروش آجیل به دلار!

سی‌ان‌ان نامه سرقتی از روی میز ترامپ را منتشر کرد

راهکار ایران برای دور زدن تحریم های نفتی آمریکا

بازخوانی دودستورمهم رهبرانقلاب درباره نظام بانکی/همتی برنامه بدهد

ضرورت توجه به فساد در بخش بانکی

طلا در برابر املاک : کدام یک منفعت بیشتری دارد؟

احتمال معاف شدن برخی کالاهای وارداتی از پرداخت مابه‌التفاوت نرخ ارز

لیست قوانین مبارزه با فساد

بازار شبانه ارز، کجای تهران است؟

اثر سقوط لیر بر اقتصاد ایران

مراقب "پول زور" باشید!

لاکچری‌ترین میوه‌های بازار چند؟